kienthuc4share xin gửi tới các bạn đề thi luật – Giải đề Luật Kinh doanh bất động sản.

Cấu trúc đề thi: 5 NĐ + 1 BT (no lý thuyết)

BT

Về luật áp dụng

Các QH trên là QH về kinh doanh BĐS nhằm mục đích sinh lợi, đồng thời đối tượ cngủ aviệc mua ban là nhà ở, do đó QH này thuộc điều chỉnh của luật KDBDS và LNO

CSPL: Điều 1, k1-3 LKDBDS; điều 1,2 LNO

Về hình thức huy động vốn bằng hđ hợp tác đầu tư

Hình thức góp vốn thông qua hợp đồng hợp tác đầu tư, theo đó SL căn hộ là 480 căn. Công ty X đã huy động vốn và phân chia sản phẩm là nhà ở là 120 căn, tức tương đương 25% số lượng nhà trong dự án. Theo quy định thì nếu hợp tác mà có thỏa thuận chia SP thì ko dc quá 20% số lượng trong dự án.

Do đó việc góp vốn này là không hợp pháp

CSPL: 3d-9 NĐ 71

Về việc công ty Y bán căn hộ cho các cá nhân khác

Đây là trường hợp mới xây xong móng và chưa có nhà nên công ty Y chỉ có thể bán với hình thức (i) chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc (ii) đợi xây nhà xong thì bán lại

Với TH (i): đây là nhà hình thành trong tương lai. Theo đó, điều kiện để công ty Y dc bán (chuyển nhượng) là

Thứ nhất là đk của bên bán (công ty Y) là tổ chức, phải là chủ sở hữu hợp pháp, là chủ sở hữu nhà ở (giao dịch giữa Y và X là hợp pháp)

CSPL: 1a-119 LNO

Thứ hai là đk bên mua, bên mua là cá nhân thì phải đáp ứng các điều kiện về năng lực HVDS (cá nhân trong nước) hoặc đủ năng lực HVDS và thuoojc đối tuowjgn được sở hữu nhà ở  tại VN (cá nhân nước ngoài)

CSPL: k2-119 LNO

Thứ ba là đối tượng mua bán phải đảm bảo không thuộc diện thuộc diện có quyêt định thu hồi đất, giai tỏa, phá dỡ…đồng thời phải chưa nộp hồ sở đề nghị CQNN có thẩm quyề cấp GCN

CSPL: k1-118 LNO

TH (ii): khi này là nhà đã hình thành và Cty Y đã được cấp GCN

Điều kiện về chủ thể mua bán tương tự như trên. Về đối tượng hợp đồng thì phải thỏa điều kiện là (i) có GCN (ii) ko tranh chấp (iii) ko kê biên và (iv) không thuộc diện giải tỏa

CSPL: k1-118 LNO

Vậy nếu thỏa các điều kiện trên thì công ty Y có thể bán cho các cá nhân khác

Về việc bán nhà của X

Công ty X là chủ đầu tư, do đó việc bán nhà của công ty X phải thêm các đk như sau:

  • Có giấy tờ về QSD đát, hồ sơ dụ án, bản vẽ đã dc phê duyệt, phải có nghiệm thu hoàn thành xong phần móng
  • Phải có văn bản thông báo cho CQQL NN
  • Việc thanh toán phải thỏa đk luật định
  • Phải được bảo lãnh

CSPL: điều 55, 56, 57 LKDBDS

 

Nhận định

1.Sai, SL nhà ở được nhận phụ thuộc vào tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận (not 1 nhà only)

CSPL: 1c-9 NĐ71

2.Sai, nếu làn hà ở hình thành trong tương lai thì chỉ được chuyển nhượng khi chưa nộp hồ sơ đang ký quyền sở hữu

CSPL: 2e-118 LNO, k1-59 LKDBDS

3.Sai, và phải đk nộp thuế nữa

CSPL: k2-62

4.Sai, phải thỏa những đk khascn ữa

CSPL: điều 9 LKDBDS

BT

Về luật áp dụng

Về điều kiện kd bds của DN nước ngoài

Thứ nhất là phải đáp ứng đk về kd bđs: …

CSPL: Điều 10 LKDBDS

Thứ hai là phải đáp ứng về phạm vi kd bds:…

CSPL:k3-11 LKDBDS

b/

Không, do công ty không được phép mua lại mà chỉ được thuê hoặc đầu tư xây dựng để bán và cho thuê hoặc nhận chuyển nhowjng dự ádnđể xây dựng để bán or cho thuê, thuê mua mà thôi

CSPL: k3-11 LKDBDS

c/

Được

CSPL: k3, 1h-11 LKD

Điều kiện của công ty C

Công ty C là chủ đầu  tư muốn chuyển nhượng dự án thì phải dáp ứng các điều kiện luật định

CSPL: điều 48

Điều kiện bên nhận chuyển nhượng

Công ty A là công ty nhận chuyển nhượng, khi này công ty A trở thành chủdđầut ư dự án, do đó phải đáp ứng các điều kiện luật định như đảm bảo tài chính, hoàn hành xây dựng…

CSPL: Điều 13 LKDBDS

Điều kiện về dự án

Dự án được chuyển nhượng phải đảm bảo csc điều kiện luật định

CSPL: điều 49 LKDBDS

Về luật áp dụng

Các chủ thể trong QH trên thực hiện hoạt đọng kinh doanh bất động sản, thực hiện các giao dịch liên quan tới nhà ở. Do đó QH này thuộc điều chỉnh của LKDBDS và LNO

CSPL: Điều 1 LKDBDS, Điều 1 LNO

Về việc ký HĐ hợp tác KD

Công ty A là chủ đầu tư cấp I (giả định đủ các điều kiện hợp pháp nên mới được UBND chấp thuận) đã ký HĐ HTKD với  công ty B là DN. Vậy để HĐ này đảm bảo tính PL cần thỏa các điều kiện

  • Công ty B là DN có chức năng KD BĐSS
  • Dự án đã được phê duyệt
  • Công ty A đã thực hiện giải phóng mặt bằng
  • Đã thông báo cho sở xây dựng nơi có dự án trong vòng 15 ngày bằng văn bản ít nhất 15 ngày tính đến ngày ký HĐ huy động vốn

Do đó, nếu thỏa tất cả các điều kiện trên thì HĐ này là hợp pháp

CSPL: 1d, 3c,e-9 ND 71

b/

Về việc phân chia nhà cho công ty B

SL nhà của tổng dự án là 1200 và công ty B được phaan chia LN là sản phẩm là 240 căn = 20% tổng SL nhà của dự án

Do đó việc phân chia này là hợp pháp

CSPL: 3d-9 ND71

Về việc bán nhà của công ty B

Bên B khi này là chủ đầu tư cấp 2 (HĐHTKD coi lại định nghĩa) do đó là chủ đầu tư dự án, và công ty B có các quyền của chủ đầu tư đối với tài sản 240 căn nhà này

CSPL: k1-54 LKDBDS

Đối tượng hợp đồng ở đây là nhà ở hình thành trong tương lai, do đó công ty B có quyền bán nhà, và việc bán nhà chỉ hợp pháp khi

  • Có đủ các giấy tờ theo luật định
  • Có bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng
  • Có văn bản thống báo co Sở xây dựng tỉnh N
  • Có bảo lãnh của NH

Nếu đáp ứng đủ các đk trên thì việc bán nhà phù hợp quy định PL

CSPL:  3e-9 ND71, Điều 55, k1-56 LKDBDS

1.Sai, việc đầu tư dự án KDBDS còn phải thỏa cac điều kiện về dự án và điều kiện về chủ đầu tư dự án nữa

CSPL: điều 12, 13

2.Sai, nếu việc thực hiện đó ko nhằm mục đích sinh lợi thì ko phải hành vi KD BDS

CSPL: k1-3

3.Sai, với quy định tại LKDBDS 2014 thì đây ko còn là yêu cầu bắt buộc

4.Sai, có thể nhận chuyển nhượng dự án BĐS từ chủ đầu tư

CSPL: 2h,k3-11

5.Sai, phải là cac BDS dc quyền giao dịch , đồng thời phải là các cá nhân thỏa mãn điều kiện về chủ thể kinh doanh BDS

CSPL: điều 9, 10 LKDBDS

BT

Về luật áp dụng

Các bên tham gia trong QH là các chủ thể kinh doanh bất động sản, mục đích các bên hướng tới trong QH là lợi nhuận và các HĐ của 2 bên là hoạt động KD BDS

Do đó QH này thuộc điều chỉnh của luật KDBDS 2014

CSPL: Điều 1

Về việc thực hiện hợp đồng góp vốn bằng việc chuyển nhượng QSDĐ

Đối tượng trong hợp đồng này là tòa cao ốc có chức năng hỗn hợp, do đó việc góp vốn không được thực hiện kèm theo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có kèm theo hạ tần kỹ thuật.

Ngoài ra, việc ký hợp đồng góp vốn phải thực hiện với chủ đầu tư cấp 2 nên chủ thể này phải có chức năng KDBDS.

Do đó, việc thực hiện góp vốn chỉ có thể thực hiện ở dưới dạng ký HĐ góp vốn với tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở và sẽ được phân chia lợi nhuận la tiền, cổ phiếu or sản phẩm là nhà ở

Vậy, việc ký kết HĐ góp vốn này là ko phù hợp PL

CSPL: k2-9 ND 71

Về thỏa thuận phân chia LN

 

Công ty H ko có chức năng KD BDS, do đó việc chuyển nhượng quyền là không hợp pháp bởi đây là HĐ KDBDS nê đk để cho thuê và ký HĐ cho thuê phải được thực hiện bởi chủ thể có chức năng KDBDS

Do đó thỏa thuận về LN như vậy la ko hợp pháp

CSPL: 10

b/

Được, đây là công trình dân dụng

CSPL: 1b,3a-11; k1-2 nđ153

c/ Phải đáp ứng đk về đối tượng của BDS đưa vào KD theo luật định

CSPL: điều 11

Luật Kinh doanh bất động sản

  1. Nhận định sau đúng hay sai, giải thích? (6 điểm)
    1. Nhà, công trình xây dựng thuộc đối tượng được phép kinh doanh thì đều được đưa vào kinh doanh.

Sai, chỉ khi thỏa mãn đk của BDS dc dưa vào KD, đồng thời chủ thể kinh doanh đáp ứng điều kiện thì mới có thể đưa BDS đó vào kinh doanh.

CSPL: Điều 9, 10

2. Tổ chức, cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản thì được thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản.

Sai, phải thành lập DN

CSPL: k1-62

3. Chủ thể thực hiện tư vấn giá đất là chủ thể được thực hiện dịch vụ định giá bất động sản.
CSPL: Điều 74
4. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại khi chuyển quyền sở hữu nhà ở thuộc phạm vi dự án đều phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Sai

CSPL:3d-9 ND71

5. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người việt nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở của chủ thể thực hiện dự án nhà ở thương mại chỉ có quyền sở hữu nhà ở trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư.
Sai, được sở hữu 50 năm, ngoài ra trong TH kết hôn thì được sở hữu ổn địh lâu dài

CSPL: 2c-161 LNO
6. Tổ chức kinh tế trong nước được mua nhà ở từ doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở để bán để bán lại hoặc cho thuê.

Sai, phải là TCKT được kinh doanh BDS

CSPL: 1a-11, 10 LKDBDS

II. (4 điểm) Doanh nghiệp Y là tổ chức kinh tế trong nước đang thực hiện dự án xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp để chuyển nhượng và cho thuê đất đã có hạ tầng. Hỏi: 

1. Nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp Y phải thực hiện trong quá trình thực hiện dự án là gì?

2. Giả sử trong quá trình thực hiện dự án doanh nghiệp Y gặp khó khăn về tài chính và muốn huy động vốn bằng cách ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để ứng trước tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất đã có hạ tầng trong khu công nghiệp. Việc huy động vốn này có được phép thực hiện không? Tại sao?

 

1.Sai, trừ TH các bên có thỏa thuận khác

CSPL:k5-50 ND71

2.Sai, phải đáp ứng (i) có giấy tờ (ii) có bản nghiệm thu hoàn thành phần móng và (iii) có thông báo cho CQQL.

Ngoài ra chỉ được bán cho các chủ thể có quyền SH nhà ở tại VN

Ex: NNN ko dc phép nhập cảnh thì ko dc quyền SH nhà

CSPL: điều 55 LKDBDS; k3-7, k1-159 LNO

3.Sai, phân chia theo tỉ lệ góp vốn theo thỏa thuận

CSPL:1c-9 NĐ71

  1. 4. Sai, trường hợp góp vốn và trả = SP là nhà trên 20% thì phải qua sàn

CSPL: Điều 60 NĐ71

5.Sai, chỉ khi chưa chuyển hồ sơ cho CQNN có TQ

CSPL: k1-59

BT

Về luật áp dụng

Hoạt động của công ty A là HDKDBDS tại VN, là HĐ nhằm mục đích sinh lời

Do đó HĐ của công ty A chịu điều chỉnh của LKDBDS

CSPL: ĐIều 2 LKDBDS

a/

Không, do đây là DN có VĐT NN nên chỉ được KD các hình thức PL Cho phép, và HĐ trên ko là HĐ dc PL cho phép

CSPL: k3-11 LKDBDS

b/

Được, nếu

  • Các cá nhân trên có chứng chỉ hành nghề môi giời và đk nộp thuế theo quy định
  • Các cá nhân đó ko dc vừa là môi giới vừa là 1 bên thực hiện HĐ (bên mua)

CSPL: Điều 62

 

Về luật áp dụng

a/

Điều kiện chung: vì dự án lớn hơn 20ha cho nên công ty X phải thỏa mãn điều kiện mức đầu tư của mình vào dự án không thấp hớn 20% tổng mức đầu tư của dự án

CCSPL: 1b-5

**Đối với việc góp vốn với công ty B

Về vấn đề chủ thể góp vốn

Công ty B chỉ được góp vốn nếu là DN có chức năng kinh doanh BDS, do đó VPĐ phải trên 20 tỷ và phải thành lập DN

CSPL:k1-10; 1d-9 ND 71

Về vấn đề phân chia LN

Lợi nhuận được phân chia là nhà ở, do đó cần thỏa điều kiện về:

Thứ nhất là đối tượng nhận chuyển nhượng phải là DN NN đang hoạt động tại VN: thỏa

Thứ hai là thỏa hình thức sở hữu. TUy nhiên công ty B có sh nhà thông qua HĐ HTKD không là hình thức nhà nước cho phép

Do đó thỏa thuận về phân chia LN là ko phù hợp

CSPL:k3-7, Điều 159 LNO;1d-9 ND 71

**Đối với việc huy động từ công ty K

Về chủ thể góp vốn

HÌnh thức góp vốn là HĐHT đầu tư, do đó công ty K sẽ là chủ đầu tư cấp II nên cần thỏa các đk của chủ đầu tư về nguồn tài chính thực hiện dự án đúng tiến độ, phải thực hiện phù hợp quy hoạch được ohee duyệt, thi coong đúng tiến độ và chất lượng

CSPL: Điều 12, k2-13,48,49 LKDBDS; 1b-9 ND71

Về đk của HĐ góp vốn

Công ty X phải giải phóng mặt bà đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án

CSPL: 3a-9 NĐ71

Vây nếu thỏa các đk trên thì việc huy động vốn với công ty K là hợp pháp

**Đối với việc huy động vốn từ các cá nhân

Về vấn đề trả LN

Vốn dc huy động qua HĐ góp vốn với cá nhân, tổng SL că hộ là 402 căn, việc trả LN = nhà là 14 căn chỉ chiếm 3% <20%tổng SL nhà trong dự án (tổng số nhà ở TM của dự án cấp 1)

CSPL: 1c,3d-9 NĐ71

Về vấn đề csh

Các cá nhân tham gia góp vốn phải là cá đối tượng dc sở hữu nhà ở theo quy định

CSPL: 1c-9 NDD71; Điều 7 LNO

Vậy thỏa các đk trên thì việc góp vốn là hợp pháp

b/

Không

CSPL: k5-13 LKDBDS

c/

Không luôn

CSPL: k3-13 LKDBDS

Đây là nhà ở hình thành trong tương lai, do đó muốn bán thì phải thỏa đk

  • Có giấy tờ veef quyền sở hữu
  • Có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng
  • Có văn bản thông báo có CQQLNN trong TH 15 ngày

CSPL: 55 LKDBDS

HaiChauBK

Leave a Reply