kienthuc4share xin gửi tới các bạn tài liệu luật học – Full bộ bài giảng Luật Nhà ở 2014

Full bộ bài giảng Luật Nhà ở 2014

Bài 1

TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở

 

  • Khái niệm và phân loại nhà ở
    • Khái niệm

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân1.

Từ khái niệm này có thể rút ra một số kết luận sau:

Một là, mục đích chính của “nhà ở” là chỉ nhằm “để ở” và phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của hộ gia đình, cá nhân.

Hai là, tuy là công trình xây dựng với kiến trúc là nhà ở, nhưng chỉ khi nào chủ thể sử dụng là hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích chính là ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của chính chủ sử dụng đó thì công trình xây dựng này mới thoả điều kiện là nhà ở.

1.1.2.  Phân loại nhà ở

1.1.2.1 Căn cứ tính chất giao dịch về nhà ở

Căn cứ tính chất giao dịch về nhà ở, nhà ở được phân thành nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ.

  • Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.
  • Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng thỏa mãn điều kiện sau đây2 mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định.

+ Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.

+ Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn.

+ Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.

+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

+ Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp.

+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân.

 

 

1 Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

 

+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật Nhà ở năm 2014.

+ Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.

+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

  • Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng sau đây thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ công tác3:

+ Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ.

+ Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị – xã hội không thuộc diện quy định tại điểm a khoản này được điều động, luân chuyển đến công tác tại cơ quan trung ương giữ chức vụ từ cấp Thứ trưởng và tương đương trở lên; được điều động, luân chuyển đến công tác tại địa phương giữ chức vụ từ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Giám đốc Sở và tương đương trở lên.

+ Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị – xã hội không thuộc diện quy định tại điểm b khoản này được điều động, luân chuyển đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.

+ Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang.

+ Giáo viên đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.

+ Bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.

+ Nhà khoa học được giao chủ trì nhiệm vụ khoa học và công nghệ cấp quốc gia đặc biệt quan trọng theo quy định của Luật khoa học và công nghệ.

Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.

1.1.2.2. Căn cứ kết cấu công trình và hình thức sở hữu

 

 

 

 

 

Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.4

Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang   được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không   vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.5

  • Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗ hợp để ở và kinh 6

1.1.2.3 Căn cứ mức độ hoàn thiện của công trình

– Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử

dụng7.

Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa

vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà  ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy)8.

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

1.2.  Chủ thể và điều kiện đầu tư, tạo lập nhà ở

  • Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước: Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được phép sở hữu nhà ở. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua

 

4 Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

5 Khoản 4 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Hiện nay văn bản đã hết hiệu lực pháp luật, tuy nhiên do các văn bản hiện hành không có khái niệm này nên nhóm tác giả vẫn tiếp tục sử dụng khái niệm này, nhưng chỉ mang tính chất tham khảo.

6 Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

7 Khoản 18 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

 

hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

  • Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:9

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan. Trường hợp này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án10.

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); Trường hợp này thì phải thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

+ Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật. Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam11.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ12. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.13 Sở Xây dựng có trách nhiệm công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở các nội dung sau đây:

 

9 Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở

10 Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở

11 Khoản 1 Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP

12 Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014

13 Khoản 2 Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP

 

  • Danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở;
  • Số lượng nhà ở (bao gồm cả căn hộ, nhà ở riêng lẻ) mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở; số lượng căn hộ chung cư tại mỗi tòa nhà chung cư, số lượng nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu;
  • Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua, thuê mua, đã được cấp Giấy chứng nhận tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
  • Số lượng căn hộ chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có nhiều tòa nhà chung cư; số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có một hoặc nhiều dự án nhưng có tổng số lượng nhà ở riêng lẻ ít hơn hoặc tương đương bằng 2.500 căn.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây:

  • Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó.
  • Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn.
  • Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.

* Đối với dự án phát triển nhà ở

Tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài được phép thực hiện dự án phát triển nhà ở.

– Về điều kiện thực hiện dự án phát triển nhà ở14

 

 

14 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

 

Tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà ở phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Mức vốn pháp định được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).

+ Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.

+ Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.

+ Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.

– Điều kiện về năng lực tài chính thực hiện dự án

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử

 

dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên.15

Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai. Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối với doanh nghiệp đang hoạt động; đối với doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp.16

1.3.  Qũy đất và hình thức sử dụng đất để xây dựng nhà ở

Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.

Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội17.

Hình thức phát triển nhà ở bao gồm phát triển nhà ở theo dự án; phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở gồm dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở; và dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

 

 

 

15  Khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

16  Khoản 2 Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP

 

Các trường hợp phát triển nhà ở bao gồm phát triển nhà ở thương mại; phát triển nhà ở xã hội; phát triển nhà ở công vụ; phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư; và phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

Phát triển nhà ở theo dự án bao gồm phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu nhà ở cũ; phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư; và phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

1.3.1.  Qũy đất và hình thức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Việc phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với quy định về yêu cầu phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn và đô thị.

Yêu cầu đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn là phải phù hợp quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực nhà ở và bảo đảm yêu cầu vệ sinh, môi trường. Việc xây dựng hoặc cải tạo nhà ở hiện có phải kết hợp với việc giữ gìn, bảo tồn kiến trúc nhà ở truyền thống và phù hợp với phong tục, tập quán, điều kiện sản xuất của từng khu vực, từng vùng, miền. Hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở hợp pháp của mình. Trường hợp xây dựng nhà ở trong dự án thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án đã được phê duyệt. Đối với khu vực yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế thì phải tuân thủ đúng nội dung của Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt.

Yêu cầu đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị là phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, có nhà ở và được cải tạo, xây dựng lại theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc xây dựng hoặc cải tạo nhà ở hiện có phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế đô thị. Đối với nhà ở yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì phải xây dựng theo Giấy phép xây dựng. Việc xây dựng nhà ở phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, yêu cầu vệ sinh, môi trường, kiến trúc nhà ở và không làm ảnh hưởng đến công trình liền kề.

Đất để phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân gồm18:

+ Đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân hoặc do thuê, mượn của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác để xây dựng nhà ở.

+ Đất ở được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật đất

đai.

+ Đất ở được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp

luật về đất đai.

Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn thực hiện xây dựng nhà ở theo các phương thức sau như tự tổ chức xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng

 

hoặc được tổ chức, cá nhân khác hỗ trợ xây dựng nhà ở; hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở. Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị thực hiện xây dựng nhà ở theo các phương thức tự tổ chức xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng hoặc được tổ chức, cá nhân khác hỗ trợ xây dựng nhà ở. Ngoài ra, còn được thuê đơn vị, cá nhân có năng lực về hoạt động xây dựng để xây dựng nhà ở đối với trường hợp pháp luật về xây dựng yêu cầu phải có đơn vị, cá nhân có năng lực thực hiện xây dựng và hợp tác cải tạo, chỉnh trang đô thị trong đó có nhà ở.

1.3.2.  Qũy đất và hình thức sử dụng đất ở của các dự án phát triển nhà ở thương mại

Dự án phát triển nhà ở thương mại được thực hiện dựa trên các hình thức sử dụng đất sau19:

  • Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại.
  • Được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán.
  • Được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê.
  • Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

1.3.3  Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội

Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.20Diện tích đất và các thông tin về khu vực, địa điểm dành để phát triển nhà ở xã hội phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm:

+ Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán;

+ Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê;

+ Diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội.

+ Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã

hội.

Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương

mại, dự án đầu tư phát triển đô thị được quy định chi tiết như sau:21

  • Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo

19  Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014.

20  Điều 56 Luật Nhà ở năm 2014.

21 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

 

hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án).

  • Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ

 

  • Đối với trường hợp bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội không phù hợp với quy hoạch của địa phương hoặc có bố trí nhưng không đủ quỹ đất 20% để xây

 

  • Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đã lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định 100/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, nhưng chưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội mà sau thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành, dự án đó bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư dự án đó có trách nhiệm tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch để bố trí bổ sung quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.
  • Trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi bàn giao quỹ đất này cho Nhà nước.

Khi bàn giao quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội cho Nhà nước thì chủ đầu tư dự án được hoàn trả (hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước) các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí

 

đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí hợp pháp khác theo quy định của pháp luật mà chủ đầu tư đã thực hiện đối với quỹ đất 20% phải bàn giao. Số tiền còn lại chưa được hoàn trả hoặc khấu trừ (nếu có) được tính vào chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư.

  • Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngân sách trung ương thì việc bố trí quỹ đất thực hiện theo quy định như sau:
  1. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội được bố trí nguồn vốn ngân sách trung ương từ 50% tổng mức đầu tư của dự án trở lên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng để xem xét, quyết định việc lựa chọn quỹ đất để triển khai thực hiện dự án;
  2. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội được bố trí nguồn vốn ngân sách trung ương dưới 50% tổng mức đầu tư của dự án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án xem xét, quyết định việc lựa chọn quỹ đất để triển khai thực hiện dự án.

1.3.4      4 Q u ỹ đ ất xây dựng nhà ở công vụ

Diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ được xác định cụ thể trong quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với nhà ở công vụ của cơ quan trung ương thì Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ trên địa bàn. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ theo yêu cầu của Bộ Xây dựng22.

Nhà nước không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được sử dụng để xây dựng nhà ở công vụ.

1.4.  Nguồn vốn phát triển nhà ở

Các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở bao gồm:

  • Vốn của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
  • Vốn vay từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt
  • Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo quy định của Luật này.
  • Vốn góp thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân.
  • Vốn Nhà nước cấp bao gồm vốn trung ương và vốn địa phương để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách xã hội thông qua các chương trình mục tiêu về nhà ở và thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua.
  • Vốn huy động từ nước ngoài và các nguồn vốn hợp pháp khác.

 

Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định Luật Nhà ở. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không  có giá trị pháp lý. Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở. Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có vốn cho phát triển nhà ở.

Tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác.

1.4.1  Nguồn vốn phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân có thể gồm nguồn vốn thực có của các chủ thể nói trên hoặc được huy động dưới các hình thức khác nhau được pháp luật thừa nhận.

  • Vốn của hộ gia đình, cá nhân.
  • Vốn hợp tác giữa các hộ gia đình, cá nhân; vốn hỗ trợ của dòng họ, cộng đồng dân cư.
  • Vốn vay của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt
  • Vốn hỗ trợ của Nhà nước đối với các trường hợp được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
  • Vốn hỗ trợ từ các nguồn hợp pháp khác.

1.4.2  Nguồn vốn dự án phát triển nhà ở theo dự án

  • Nhà ở thương mại23
    • Thứ nhất, vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
    • Thứ hai, vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hợp đồng huy động vốn này phải thực hiện dưới hình thức hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:

+ Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;

+ Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;

+ Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động

 

vốn nói trên gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.24

Hồ sơ gửi Sở Xây dựng đề nghị thông báo đủ điều kiện được huy động vốn bao gồm các giấy tờ25:

  1. Văn bản đề nghị thông báo đủ điều kiện huy động vốn;
  2. Bản sao có chứng thực quyết định chủ trương đầu tư hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định phê duyệt kèm theo hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở;
  3. Văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai về việc đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt;
  4. Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao mốc giới của dự án theo tiến độ dự án được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh phải có các nội dung chính: Tên và địa chỉ của các bên tham gia ký kết hợp đồng; Hình thức huy động vốn; Số lượng vốn cần huy động; các kỳ huy động vốn; Phương thức phân chia lợi nhuận; Thời hạn hoàn trả vốn; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Giải quyết tranh chấp và các thoả thuận khác.

Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn nói trên và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn nêu trên mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ

 

24  Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

25  Điều 9 Thông tư 19/2016/TT-BXD.

 

trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

  • Thứ ba, tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở tr̉ trước thoo hợp đ̀ng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương

Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Việc xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài và giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó.

Trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công sàn các tầng trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài và giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt thì việc thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình được xác định là tương đương với việc đã xây dựng xong phần móng của trường hợp thi công theo phương pháp thông thường.

Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự

 

án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ nêu trên thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng.

  • Thứ tứ, vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt

Nam.

Trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái

phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.

1.4.2.2.  Nhà ở xã hội26

Vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội bao gồm :

  • Vốn của chủ đầu tư hoặc vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
  • Vốn của đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
  • Vốn đầu tư của Nhà nước : Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua27.
  • Vốn do Nhà nước hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội; vốn do Nhà nước cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định.

 

26 Điều 70 Luật Nhà ở năm 2014.

27 Khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014.

 

  • Vốn hỗ trợ từ các Quỹ và các nguồn hỗ trợ hợp pháp khác.

1.4.2.3  Nhà ở công vụ và nhà ở tái định cư

Nhà nước đầu tư vốn từ ngân sách để xây dựng quỹ nhà ở công vụ28. Vốn cho phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư gồm :

  • Vốn của chủ đầu tư hoặc vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
  • Vốn đầu tư của Nhà nước
  • Vốn từ Quỹ phát triển đất.
  • Vốn từ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.
  • Vốn huy động từ các nguồn hợp pháp khác.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bài 2

QUẢN LÝ NHÀ Ở

 

  • Yêu cầu về phát triển nhà ở

Việc phát triển nhà ở tại Việt Nam phải phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế – xã hội của đất nước, của từng địa phương, từng vùng, miền trong từng thời kỳ. Bên cạnh đó còn phải phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn29.

Yêu cầu về phát triển nhà ở là phải tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng xây dựng; thực hiện đúng các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường, an toàn trong quá trình xây dựng và có khả năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng lượng, tài nguyên đất đai.

Đối với khu vực đô thị thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và chủ yếu được thực hiện theo dự án. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đáp ứng yêu cầu nói trên, bảo đảm việc phân bố dân cư, chỉnh trang đô thị. Đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư và xây dựng nhà ở để cho thuê.

Đối với khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn, chương trình xây dựng nông thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền; từng bước xóa bỏ việc du canh, du cư, bảo đảm phát triển nông thôn bền vững; khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, nhà ở nhiều tầng.

* Yêu cầu về kiến trúc

Kiến trúc nhà ở phải kết hợp hài hoà giữa kiến trúc hiện đại với kiến trúc truyền thống, phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán, văn hoá – xã hội của các dân tộc từng vùng, miền. Kiến trúc nhà ở phải đa dạng các loại nhà ở, loại căn hộ phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội, khả năng thu nhập của các tầng lớp dân cư trên địa bàn; sử dụng có hiệu quả quỹ đất dành cho phát triển nhà ở.

Nhà ở xây dựng hai bên đường, tuyến phố chính phải tuân thủ chỉ giới xây dựng, bảo đảm hài hoà về chiều cao, không gian, kiến trúc, thẩm mỹ, phù hợp với quy hoạch chung và thiết kế đô thị theo từng trục đường, tuyến phố.

Nhà nước đầu tư cho việc nghiên cứu ban hành các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với nhà ở để đáp ứng yêu cầu phát triển nhà ở của nhân dân phù hợp với từng vùng, miền.

 

* Yêu cầu về việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân30

Việc phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn phải phù hợp quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực nhà ở và bảo đảm yêu cầu vệ sinh, môi trường. Việc xây dựng hoặc cải tạo nhà ở hiện có phải kết hợp với việc giữ gìn, bảo tồn kiến trúc nhà ở truyền thống  và phù hợp với phong tục, tập quán, điều kiện sản xuất của từng khu vực, từng vùng, miền.

Hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở hợp pháp của mình. Trường hợp xây dựng nhà ở trong dự án thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án đã được phê duyệt. Đối với khu vực yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế thì phải tuân thủ đúng nội dung của Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí từ ngân sách để các hộ gia đình, cá nhân bảo tồn, bảo trì, cải tạo nhà ở trong khu vực cần bảo tồn giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử.

Yêu cầu đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị là phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, có nhà ở và được cải tạo, xây dựng lại theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc xây dựng hoặc cải tạo nhà ở hiện có phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế đô thị. Đối với nhà ở yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì phải xây dựng theo Giấy phép xây dựng. Việc xây dựng nhà ở phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, yêu cầu vệ sinh, môi trường, kiến trúc nhà ở và không làm ảnh hưởng đến công trình liền kề.

2.2.  Quản lý nhà nước về nhà ở

  • 1 . Trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở của các Bộ, ngành liên quan
    • 1 Trách nhiệm của Bộ Xây dựng
      • Chủ trì xây dựng và trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ văn bản pháp luật, chiến lược, đề án, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
      • Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về nhà ở theo thẩm quyền; quy định tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, phân loại về nhà ở, phương pháp, cách thức xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quy định nội dung, mẫu hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
      • Cho ý kiến về chương trình phát triển nhà ở của các thành phố trực thuộc trung ương; tổ chức thẩm định, trình Thủ tướng Chính phủ kế hoạch phát triển nhà ở công vụ của cơ quan trung ương, thẩm định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

 

điều chỉnh hoặc đình chỉ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy định của Luật này.

  • Quản lý nhà ở, lưu trữ hồ sơ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước của cơ quan trung

ương.

  • Điều tra, thống kê, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở quốc

gia và tổ chức quản lý, vận hành, khai thác, cung cấp cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở quốc gia.

  • Tổ chức nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ, phổ biến kiến thức pháp luật trong lĩnh vực nhà ở.
  • Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển và quản lý nhà ở; công nhận cơ sở đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư; quy định việc cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư; quy định và công nhận việc phân hạng nhà chung cư.
  • Hướng dẫn, đôn đốc, theo dõi, thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở.
  • Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.
  • Thực hiện các nhiệm vụ khác trong lĩnh vực nhà ở được quy định hoặc được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ
  • Quyết định cho phép điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc sang làm nhà ở phục vụ tái định cư hoặc quyết định điều chỉnh cơ cấu diện tích sàn xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở có từ 500 căn trở lên (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư) để thực hiện chính sách điều tiết thị trường bất động sản theo chủ trương của Chính phủ, yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ hoặc khi có đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; xem xét, quyết định việc điều chỉnh nhà ở phục vụ tái định cư hoặc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư sang làm nhà ở xã hội hoặc sang làm nhà ở thương mại theo đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
  • Đình chỉ thực hiện dự án đối với trường hợp đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà không có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương hoặc khi chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đình chỉ việc thực hiện đối với dự án không bảo đảm đúng các yêu cầu đã được nêu trong quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc dự án vi phạm các quy định về huy động vốn, về điều kiện mua bán, cho thuê mua nhà ở.

2.2.1.2.  Trách nhiệm của Bộ Tài chính

 

  • Chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể việc thu, chi tiền cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
  • Hướng dẫn việc thu thuế, các nghĩa vụ tài chính khác khi chủ sở hữu bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn bằng nhà ở.

2.2.1.3.  Trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng hướng dẫn việc thực hiện quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quy hoạch, việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở, việc ghi gia hạn Giấy chứng nhận đối với trường hợp mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn và việc xử lý bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn.

2.2.1.4.  Trách nhiệm của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có các quyền hạn và trách nhiệm sau đây:

  • Chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định và hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai và các quyền tài sản có liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai;
  • Hướng dẫn cụ thể việc thanh toán tiền mua bán, thuê mua nhà ở qua tổ chức tín dụng của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi mua, thuê mua nhà ở tại Việt Nam và việc chuyển tiền bán, cho thuê mua nhà ở ra nước ngoài của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi bán, cho thuê mua nhà ở tại Việt

2.2.2.       2 . Trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở của địa phương

  • Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
    • Thực hiện chức năng quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn;
    • Bố trí kinh phí để xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo quy định của Nghị định này và hướng dẫn của Bộ Xây dựng; chỉ đạo xây dựng và triển khai thực hiện chương trình, kế hoạch này sau khi được phê duyệt;
    • Quy hoạch, bố trí diện tích đất để phát triển đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, trong đó phải xác định rõ các khu vực để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê; quyết định hệ số k điều chỉnh giá đất trong trường hợp bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước;
    • Chỉ đạo công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và của Sở Xây dựng các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt; chỉ đạo Sở Xây dựng công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở các thông tin về nhà ở đủ điều kiện

 

được bán, cho thuê mua, được huy động vốn, danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu;

  • Ban hành quy định cụ thể việc quản lý, sử dụng, nhà biệt thự, nhà chung cư; hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở phục vụ tái định cư được giao quản lý cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương; tổ chức cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; tổ chức cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;
  • Quy định tiêu chí, thủ tục và xác định danh mục nhà ở có giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử (bao gồm cả nhà biệt thự, nhà ở cổ); quyết định thành lập Hội đồng xác định danh mục và ban hành quyết định phê duyệt danh mục nhà ở này để thực hiện quản lý theo quy định của Luật Nhà ở, và pháp luật có liên quan;
  • Sắp xếp tổ chức, bố trí đủ cán bộ, công chức và phân giao lại chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan có liên quan của địa phương để thực hiện việc phát triển và quản lý nhà ở theo đúng quy định; chỉ đạo thực hiện, hướng dẫn, kiểm tra, thanh tra công tác phát triển và quản lý nhà ở trên địa bàn; xử lý các hành vi vi phạm, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý, giải quyết theo quy định của pháp luật;
  • Sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật nhà ở thuộc thẩm quyền ban hành cho phù hợp với Luật Nhà ở; tổ chức tập huấn, phổ biến, tuyên truyền các văn bản pháp luật về nhà ở và vận động các tổ chức, cá nhân trên địa bàn chấp hành các quy định của pháp luật về nhà ở;
  • Trách nhiệm của Sở Xây dựng

Sở Xây dựng có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn.

  • Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp huyện

Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thực hiện việc quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn theo chức năng, nhiệm vụ được giao, theo chỉ đạo của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2.3.  Quản lý vận hành nhà chung cư

Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường.31

Việc phân hạng nhà chung cư được xác định trên cơ sở 04 nhóm tiêu chí sau

đây:32

  1. Nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc.

31 Khoản 1 Điều 3 Thông tư 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng quy định về việc phân hạng  và công nhận hạng nhà chung cư.

32 Điều 5 Thông tư 31/2016/TT-BXD.

 

  1. Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật.
  2. Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội.
  3. Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành.

Nhà chung cư được phân thành 03 hạng như sau:33

  • Hạng A: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư 31/2016/TT-BXD, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD.
  • Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư 31/2016/TT-BXD, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư 31/2016/TT-BXD.
  • Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 6 Thông tư 31/2016/TT-BXD.

Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư:34

Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt. Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư và pháp luật có liên quan. Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Chủ sở hữu nhà chung cư phải lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, hồ sơ này bao gồm: Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm hồ sơ pháp lý của dự án và hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà chung cư không còn hồ sơ pháp lý, hồ sơ hoàn công thì phải lập hồ sơ đo vẽ lại nhà chung cư (sau đây gọi chung là hồ sơ dự án được duyệt); Quy trình bảo trì nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng; Quy trình bảo trì các thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư do nhà cung cấp thiết bị lập; Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên

 

33 Điều 6 Thông tư 31/2016/TT-BXD.

34 Điều 4 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD), sau đây gọi là Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

 

cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng.

Trách nhiệm lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư:35

Chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ. Trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị) có văn bản yêu cầu bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính quy cho Ban quản trị nhà chung cư; Sau khi nhận bàn giao hồ sơ nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm lưu trữ và quản lý hồ sơ này; trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư phải cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao của chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư;

Các nhà chung cư phải có Bản nội quy quản lý, sử dụng. Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư có các nội dung chủ yếu như quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư; Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư và việc xử lý các hành vi vi phạm nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư; Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi thiết bị trong phần sở hữu riêng và việc xử lý khi có sự cố nhà chung cư; Quy định về phòng, chống cháy nổ trong nhà chung cư; Quy định về việc công khai các thông tin có liên quan đến việc sử dụng nhà chung cư; Quy định về các nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư; Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;

Việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:36

35 Điều 5 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

 

  • Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện;
  • Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực như được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư; Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường; Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư nếu có năng lực thực hiện bảo trì và thực hiện các công việc khác liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quản lý, vận hành nhiều nhà chung cư tại một hoặc nhiều địa bàn khác nhau.

Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

  • Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;
  • Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

* Hội nghị nhà chung cư37

Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự. Đối với nhà chung cư có nhiều

 

36 Điều 10 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

37 Xem từ Điều 12 đến 16 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

 

chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định các vấn đề sau đây:

  • Đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị nhà chung cư; thông qua, bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;
  • Thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư; quyết định mức phụ cấp trách nhiệm của các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ hoạt động của Ban quản trị;
  • Thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định và việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;
  • Quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu như đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban quản trị nhà chung cư;
  • Thông qua báo cáo về hoạt động quản lý vận hành, hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;
  • Quyết định các nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu, được lập thành biên bản có chữ ký của các thành viên chủ trì cuộc họp và thư ký cuộc họp Hội nghị nhà chung cư.

Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện các chủ sở hữu căn hộ hoặc người đang sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nhưng chưa thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư, trừ trường hợp thuộc diện chấm dứt hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ). Hội nghị nhà chung cư có quyền quyết định các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán); trường hợp quá thời hạn quy định nêu trên mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao. Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ

 

lại không bán) và có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư.

Hội nghị nhà chung cư lần đầu quyết định các nội dung như quy chế họp hội nghị nhà chung cư (bao gồm họp lần đầu, họp thường niên và họp bất thường); Quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, tên gọi của Ban quản trị, số lượng, danh sách  thành viên Ban quản trị, Trưởng ban, Phó ban quản trị (nếu nhà chung cư có thành lập Ban quản trị); Sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư (nếu có); Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở quy định của Quy chế này và thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành; Các khoản kinh phí mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng góp trong quá trình  sử dụng nhà chung cư;

Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu khi nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời hạn 12 tháng và đã có đủ 50% số căn hộ được bàn giao nhưng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư và có đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị; Khi chủ đầu tư đã tổ chức để họp hội nghị nhà chung cư nhưng không có đủ số người tham dự hội nghị và chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị.

Hội nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức mỗi năm một lần khi có tối thiểu 30% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự hoặc có số lượng ít hơn do các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất. Hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư thường niên có các nội dung như nghe báo cáo kết quả hoạt động của Ban quản trị và thông qua các khoản thu, chi hàng năm của Ban quản trị nhà chung cư; Xem xét, thông qua quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trong năm và thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của năm sau; Nghe báo cáo tình hình quản lý vận hành nhà chung cư.

Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Ban quản trị có thể tổ chức họp trù bị để chuẩn bị các nội dung cho cuộc họp hội nghị chính thức.

* Ban quản trị nhà chung cư38

Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư

38 Xem từ Điều 17 đến 26 Quy chế quản lý, vận hành nhà chung cư.

 

hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư, Trường hợp này thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.

Việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:

  • Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;
  • Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng.

Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu.

Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây:

  • Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
  • Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;
  • Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
  • Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn.

Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

  • Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;

 

  • Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
  • Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
  • Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;
  • Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
  • Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có dưới 20 căn hộ thì hội nghị nhà chung cư quyết định thành lập Ban quản trị hoặc không thành lập Ban quản trị.

Ban quản trị nhà chung cư có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm và được bầu lại tại hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp họp hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu thay thế Ban quản trị.

Ban quản trị nhà chung cư có kinh phí hoạt động do chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp hàng năm trên cơ sở quyết định của hội nghị nhà chung cư; kinh phí này được ghi rõ trong quy chế hoạt động của Ban quản trị và được quản lý thông qua một tài khoản hoạt động của Ban quản trị; Ban quản trị nhà chung cư phải sử dụng kinh phí hoạt động đúng mục đích, không được dùng để kinh doanh và phải báo cáo việc thu, chi tại cuộc họp hội nghị nhà chung cư thường niên.

Ban quản trị của tòa nhà chung cư thì có số lượng từ 03 đến 05 thành viên. Đối với Ban quản trị của cụm nhà chung cư thì có số lượng từ 06 đến 25 thành viên, trong đó mỗi tòa nhà trong cụm có số lượng từ 03 đến 05 thành viên. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

  • Ban quản trị của tòa nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị nhà chung cư; trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì được tham gia làm Phó ban quản trị nhà chung cư;

 

  • Ban quản trị của cụm nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức họp để cử 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.

Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị cụm nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị cụm nhà chung cư. Mỗi tòa nhà trong cụm nhà chung cư mà chủ đầu tư còn sở hữu diện tích thì chủ đầu tư được cử đại diện tham gia làm Phó Ban quản trị của cụm, trừ trường hợp đại diện chủ đầu tư của tòa nhà đó được bầu làm Trưởng ban quản trị của cụm nhà chung cư.

2.4.  Bảo hành, bảo trì nhà ở

  • Bảo hành nhà ở

Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.

Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:39

  • Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng.
  • Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.

Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt,  khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

2.4.2.   Bảo trì nhà ở

Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có các hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở.

Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm thực hiện bảo trì nhà ở; trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó. Việc bảo trì nhà ở phải được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây

39 Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở năm 2014.

 

dựng; đối với nhà ở thì còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kiến trúc, quy hoạch và pháp luật về tu bổ, bảo quản, phục hồi di tích lịch sử, văn hóa.

Chủ sở hữu, đơn vị thực hiện bảo trì nhà ở phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản và bảo đảm vệ sinh, môi trường trong quá trình bảo trì nhà ở.40

  • Khái quát chung về dự án đầu tư xây dựng công trình41
    • Phân loại dự án đầu tư xây dựng

Dự án đầu tư xây dựng được chia thành 03 loại sau:

  1. Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo quy mô, tính chất, loại công trình xây dựng và nguồn vốn sử dụng.
  2. Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo quy mô, tính chất, loại công trình xây dựng của dự án gồm dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm B, dự án nhóm C theo các tiêu chí quy định của pháp luật về đầu tư công.
  • Dự án đầu tư xây dựng gồm một hoặc nhiều công trình với loại, cấp công trình xây dựng khác
    • Trình tự đầu tư xây dựng

Trình tự đầu tư xây dựng có 03 giai đoạn gồm chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng, trừ trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A gồm nhiều dự án thành phần trong đó mỗi dự án thành phần có thể vận hành độc lập, khai thác sử dụng hoặc được phân kỳ đầu tư để thực hiện thì dự án thành phần được quản lý thực hiện như một dự án độc lập. Việc phân chia dự án thành phần hoặc phân kỳ đầu tư phải được quy định trong nội dung quyết định đầu tư.

Căn cứ điều kiện cụ thể của dự án, người quyết định đầu tư quyết định việc thực hiện tuần tự hoặc kết hợp, xen kẽ các công việc trong giai đoạn thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng.

  • Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng

Dự án đầu tư xây dựng không phân biệt các loại nguồn vốn sử dụng phải đáp ứng các yêu cầu sau:

  • Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương nơi có dự án đầu tư xây dựng.
  • Có phương án công nghệ và phương án thiết kế xây dựng phù hợp.

 

 

40 Điều 86 Luật Nhà ở năm 2014.

41 Chương 3 Luật Xây dựng năm 2014

 

  • Bảo đảm chất lượng, an toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình, phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu.
  • Bảo đảm cấp đủ vốn đúng tiến độ của dự án, hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án.
  • Tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên
    • Lập dự án đầu tư xây dựng
  • Khi đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 52 Luật Xây dựng năm 2014. Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải phù hợp với yêu cầu của từng loại dự án. Việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải tuân theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên
  • Đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng. Những dự án khác trong trường hợp cần phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng do người quyết định đầu tư xem xét, quyết định.
  • Dự án đầu tư xây dựng chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng trong các trường hợp sau:
  1. Công trình xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo;
  2. Công trình xây dựng quy mô nhỏ và công trình khác do Chính phủ quy định.

–     Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư không phải lập dự án hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

  • Nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng
  • Sự cần thiết đầu tư và các điều kiện để thực hiện đầu tư xây dựng.
  • Dự kiến mục tiêu, quy mô, địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng.
  • Nhu cầu sử dụng đất và tài nguyên.
  • Phương án thiết kế sơ bộ về xây dựng, thuyết minh, công nghệ, kỹ thuật và thiết bị phù hợp.
  • Dự kiến thời gian thực hiện dự án.
  • Sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn; khả năng hoàn vốn, trả nợ vốn vay (nếu có); xác định sơ bộ hiệu quả kinh tế – xã hội và đánh giá tác động của dự án.
    • Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng
  • Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với công trình xây dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các công trình khi đưa vào khai thác, sử dụng. Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau:

 

  1. Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, danh mục và quy mô, loại, cấp công trình thuộc tổng mặt bằng xây dựng;
  2. Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có);
  • Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình, các kích thước, kết cấu chính của công trình xây dựng;
  1. Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây dựng cho từng công trình;
  2. Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình, giải pháp phòng, chống cháy, nổ;
  3. Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng để lập thiết kế cơ sở.
  • Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm:
  1. Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây dựng và diện tích sử dụng đất, quy mô công suất và hình thức đầu tư xây dựng;
  2. Khả năng bảo đảm các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựa chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm, yêu cầu trong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng, tái định cư (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành, sử dụng công trình và bảo vệ môi trường;
  • Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư; bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn trong xây dựng, phòng, chống cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác;
  1. Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác sử dụng công trình, đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án; kiến nghị cơ chế phối hợp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án;
  2. Các nội dung khác có liên
    • Nội dung Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng
  • Thiết kế bản vẽ thi công, thiết kế công nghệ (nếu có) và dự toán xây dựng.
  • Các nội dung khác của Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng gồm thuyết minh về sự cần thiết đầu tư, mục tiêu xây dựng, địa điểm xây dựng, diện tích sử dụng đất, quy mô, công suất, cấp công trình, giải pháp thi công xây dựng, an toàn xây dựng, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng và bảo vệ môi trường, bố trí kinh phí thực hiện, thời gian xây dựng, hiệu quả đầu tư xây dựng công trình.
    • Thẩm định dự án đầu tư xây dựng
  1. Dự án đầu tư xây dựng phải được thẩm định trước khi quyết định đầu tư.

 

  1. Hồ sơ trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng gồm:
    1. Tờ trình thẩm định dự án của chủ đầu tư;
    2. Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng;
    3. Các tài liệu, văn bản có liên
    4. Nội dung thẩm định dự án theo quy định tại Điều 58 của Luật Luật Xây dựng năm 2014.
      • Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây dựng
  • Đối với dự án quan trọng quốc gia thì Hội đồng thẩm định Nhà nước do Thủ tướng Chính phủ thành lập có trách nhiệm thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.
  • Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp có trách nhiệm chủ trì tổ chức thẩm định các nội dung quy định tại Điều 58 của Luật Xây dựng năm
  • Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách thì thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây dựng được quy định như sau:
  1. Cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp chủ trì thẩm định thiết kế cơ sở quy định tại các điểm a, b, d, đ, e và g khoản 2 Điều 58 của Luật Xây dựng năm 2014;
  2. Cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư chủ trì thẩm định thiết kế công nghệ (nếu có), các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

– Đối với dự án sử dụng vốn khác thì thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây dựng được quy định như sau:

  1. Cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt, cấp I, công trình công cộng, công trình có ảnh hưởng lớn đến cảnh quan, môi trường và an toàn của cộng đồng. Cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế công nghệ (nếu có), các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng;
  2. Dự án sử dụng vốn khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này do người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định dự án;
  3. Dự án thực hiện theo các hình thức hợp đồng dự án, hợp đồng đối tác công tư có phần góp vốn của nhà nước do cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp chủ trì thẩm định thiết kế cơ sở của dự án. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư thẩm định các nội dung khác trong Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.
  • Đối với dự án đầu tư xây dựng chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng thì thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây dựng được quy định như sau:

 

  1. Trường hợp sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì cơ quan chuyên môn về xây dựng có trách nhiệm chủ trì tổ chức thẩm định các nội dung của Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng quy định tại khoản 4 Điều 58 của Luật Xây dựng năm 2014;
  2. Trường hợp sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách thì cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp có trách nhiệm chủ trì thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình. Cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư thẩm định phần thiết kế công nghệ (nếu có), các nội dung khác của Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng;
  3. Trường hợp sử dụng vốn khác thì người quyết định đầu tư, chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng, trừ các công trình cấp đặc biệt, cấp I và công trình có ảnh hưởng lớn đến cảnh quan, môi trường và an toàn của cộng đồng và tự chịu trách nhiệm về nội dung thẩm định.
  • Dự án đầu tư xây dựng có yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường, bảo đảm quốc phòng, an ninh phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định.
  • Cơ quan chuyên môn về xây dựng, người quyết định đầu tư được mời tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm tham gia thẩm định dự án hoặc yêu cầu chủ đầu tư lựa chọn tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng đã được đăng ký trên trang thông tin điện tử về năng lực hoạt động xây dựng theo quy định của Luật này để thẩm tra dự án làm cơ sở cho việc thẩm định, phê duyệt dự án. Chi phí thẩm tra, phí thẩm định dự án và thiết kế cơ sở được tính trong tổng mức đầu tư của dự án.
  • Cơ quan chủ trì thẩm định có trách nhiệm tổng hợp kết quả thẩm định dự án trình người có thẩm quyền quyết định đầu tư xem xét, quyết định.
  • Tổ chức, cá nhân tham gia thẩm định, thẩm tra dự án chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩm định, thẩm tra của mình. Tổ chức, cá nhân lập dự án không được tham gia thẩm định, thẩm tra dự án do mình lập.
    • Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng
  • Thẩm định dự án đầu tư xây dựng gồm thẩm định thiết kế cơ sở và nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.
  • Nội dung thẩm định thiết kế cơ sở gồm:
  1. Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng; tổng mặt bằng được chấp thuận hoặc với phương án tuyến công trình được chọn đối với công trình xây dựng theo tuyến;
  2. Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với vị trí địa điểm xây dựng, khả năng kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;
  • Sự phù hợp của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ được lựa chọn đối với công trình có yêu cầu về thiết kế công nghệ;

 

  1. Sự phù hợp của các giải pháp thiết kế về bảo đảm an toàn xây dựng, bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ;
  2. Sự tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong thiết kế;
  3. Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức, năng lực hành nghề của cá nhân tư vấn lập thiết kế;
  • Sự phù hợp của giải pháp tổ chức thực hiện dự án theo giai đoạn, hạng mục công trình với yêu cầu của thiết kế cơ sở.
  • Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng được thẩm định

gồm:

  1. Đánh giá về sự cần thiết đầu tư xây dựng gồm sự phù hợp với chủ trương đầu tư,

khả năng đáp ứng nhu cầu tăng thêm về quy mô, công suất, năng lực khai thác sử dụng đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh trong từng thời kỳ;

  1. Đánh giá yếu tố bảo đảm tính khả thi của dự án gồm sự phù hợp về quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng; khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất, giải phóng mặt bằng xây dựng; nhu cầu sử dụng tài nguyên (nếu có), việc bảo đảm các yếu tố đầu vào và đáp ứng các đầu ra của sản phẩm dự án; giải pháp tổ chức thực hiện; kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư; các giải pháp bảo vệ môi trường; phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm quốc phòng, an ninh và các yếu tố khác;
  2. Đánh giá yếu tố bảo đảm tính hiệu quả của dự án gồm tổng mức đầu tư, tiến độ thực hiện dự án; chi phí khai thác vận hành; khả năng huy động vốn theo tiến độ, phân tích rủi ro, hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án.
  • Đối với dự án chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 52 của Luật Xây dựng năm 2014 thì nội dung thẩm định gồm:
  1. Đánh giá về sự cần thiết đầu tư, quy mô; thời gian thực hiện; tổng mức đầu tư, hiệu quả về kinh tế – xã hội;
  2. Xem xét các yếu tố bảo đảm tính khả thi gồm nhu cầu sử dụng đất, khả năng giải phóng mặt bằng; các yếu tố ảnh hưởng đến công trình như quốc phòng, an ninh, môi trường và các quy định khác của pháp luật có liên quan;
  3. Sự hợp lý của các giải pháp thiết kế xây dựng công trình; sự tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng cho công trình; sự hợp lý của việc lựa chọn dây chuyền và thiết bị công nghệ đối với thiết kế công trình có yêu cầu về công nghệ; sự tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy nổ;
  4. Đánh giá sự phù hợp các giải pháp thiết kế công trình với công năng sử dụng của công trình, mức độ an toàn công trình và bảo đảm an toàn của công trình lân cận;

 

đ) Đánh giá sự phù hợp giữa khối lượng chủ yếu của dự toán với khối lượng thiết kế; tính đúng đắn, hợp lý của việc áp dụng, vận dụng định mức, đơn giá xây dựng công trình; xác định giá trị dự toán công trình;

  1. Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức, cá nhân thực hiện khảo sát, thiết kế xây dựng, lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
    • Thời gian thẩm định dự án đầu tư xây dựng

Thời gian thẩm định dự án được tính từ ngày cơ quan, tổ chức thẩm định nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cụ thể như sau:

  1. Thời gian thẩm định dự án không quá 90 ngày đối với dự án quan trọng quốc gia;
  2. Thời gian thẩm định dự án không quá 40 ngày đối với dự án nhóm A;
  • Thời gian thẩm định dự án không quá 30 ngày đối với dự án nhóm B;
  1. Thời gian thẩm định dự án không quá 20 ngày đối với dự án nhóm C và dự án chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng;
  2. Trường hợp cần gia hạn thời gian thẩm định thì cơ quan, tổ chức thẩm định phải báo cáo cơ quan cấp trên xem xét, quyết định việc gia hạn; thời gian gia hạn không quá thời gian thẩm định tương ứng được quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 59 Luật Xây dựng năm 2014.
    • Thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng
  • Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn công trái quốc gia, vốn trái phiếu Chính phủ, vốn trái phiếu chính quyền địa phương, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của nhà tài trợ nước ngoài, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, vốn đầu tư từ nguồn thu để lại cho đầu tư nhưng chưa đưa vào cân đối ngân sách nhà nước, các khoản vốn vay khác của ngân sách địa phương để đầu tư thì thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.
  • Đối với dự án sử dụng vốn tín dụng do Chính phủ bảo lãnh, vốn vay được bảo đảm bằng tài sản nhà nước, vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước, vốn từ quỹ phát triển hoạt động sự nghiệp, giá trị quyền sử dụng đất của cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp nhà nước góp vốn để đầu tư xây dựng thì thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng được quy định như sau:
  1. Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư dự án quan trọng quốc gia;
  2. Người đại diện có thẩm quyền của cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp theo quy định của pháp luật quyết định đầu tư dự án.
  • Đối với dự án sử dụng vốn khác, chủ sở hữu hoặc đại diện chủ sở hữu quyết định đầu tư xây dựng dự án trong phạm vi quyền hạn theo quy định của pháp luật.
    • Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng

 

Các trường hợp được điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn nhà nước gồm:

  1. Do ảnh hưởng của thiên tai, sự cố môi trường, địch họa, hỏa hoạn và các yếu tố bất khả kháng khác;
  2. Xuất hiện yếu tố mang lại hiệu quả cao hơn cho dự án khi đã được chủ đầu tư chứng minh về hiệu quả tài chính, kinh tế – xã hội do việc điều chỉnh dự án mang lại;
  3. Khi quy hoạch xây dựng thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp tới dự án;
  4. Khi chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố trong thời gian thực hiện dự án lớn hơn chỉ số giá xây dựng được sử dụng để tính dự phòng trượt giá trong tổng mức đầu tư dự án được duyệt.

Việc điều chỉnh dự án sử dụng vốn nhà nước do người quyết định đầu tư quyết định.

Việc điều chỉnh dự án sử dụng vốn khác do người quyết định đầu tư quyết định trên cơ sở bảo đảm các yêu cầu về quy hoạch, an toàn, bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ, quốc phòng, an ninh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Trường hợp điều chỉnh dự án làm thay đổi mục tiêu, quy mô, địa điểm xây dựng thì phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng phải được thẩm định, phê duyệt.

Chính phủ quy định chi tiết về lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh dự án đầu tư xây

dựng.

Tóm lại, để thực hiện một dự án phát triển nhà ở nói chung, điều kiện tiên quyết

là chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các quy định tại chương 3 Luật Nhà ở năm 201442. Song song đó, chủ đầu tư phải thực hiện hàng loạt các công việc, trải qua nhiều bước để có thể triển khai thực hiện dự án và đưa vào khai thác, sử dụng. Các công việc mà chủ đầu tư cần hoàn thành đối với một dự án đầu tư xây dựng có thể tóm lược như sau:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

42 Xem lại nội dung này ở Bài 1.

 

 

 

 

 

2.6.  Giấy phép xây dựng nhà ở

  • Một số khái niệm cơ bản

 

Theo Luật Nhà ở năm 2014 nhà ở được hiểu là: công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân43. Theo quy định tại Thông tư 03/2016/TT-BXD, nhà ở được chia thành 05 loại, bao gồm: đặc biệt, I, II, III, và IV.

Theo Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 đô thị được hiểu là: khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.

Còn nông thôn là: phần lãnh thổ không thuộc nội thành nội thị các thành  phố thị xã, thị trấn được quản lý bởi cấp hành chính cơ sở là ủy ban nhân dân xã. Là nơi sản xuất chủ yếu dựa vào nông nghiệp là chính, với khoảng 70% dân số sống bằng nghề nông.

Nông thôn là vùng sinh sống của tập hợp dân cư, trong đó có nhiều nông dân. Tập hợp này tham gia vào các hoạt động kinh tế – văn hóa, xã hội và môi trường trong một thể chế nhất định và chịu ảnh hưởng của các tổ chức khác.

Xây dựng nhà ở như thế nào phù họp với cảnh quan đô thị, và đúng quy định của pháp luật, trong đó giấy phép xây dựng là văn bản không thể thiếu trong một số công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị bắt buộc phải có. Luật Xây dựng năm 2014 được áp dụng vào cuộc sống đánh dấu một bước vượt bậc trong công tác quản lý xây dựng, và những quy định dưới luật ra đời nhầm mục đích hướng dẫn thi hành luật và quản lý chặt chẽ việc xây dưng, quy hoạch, kiến trúc. Trong đó giấy phép xây dựng đóng một vai trò quan trọng việc quản lý về xây dựng của nhà nước, và thể hiện tinh thần trách nhiệm tôn trọng pháp luật của người dân.

Việc cấp giấy phép xây dựng được coi là cơ sở đảm bảo quản lý nhà nước về xây dựng, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, tạo điều kiện cho việc kiểm tra, giám sát xử lí các vi phạm về trật tự xây dựng.

Có thể nói giấy phép xây dựng là tấm vé thông hành đối với các chủ đầu tư (trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng) là tiền đề để họ có thể thực hiện việc xây dựng, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình, giúp chủ đầu tư tránh những sai phạm đáng tiếc.

2.6.2  Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

Luật Xây dựng năm 2014 có một số sự thay đổi về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng so với Luật Xây dựng năm 2003 như sau:44

 

  • Bộ Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt.

43 Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

44 Luật Xây dựng năm 2014 không cho phép UBND cấp xã được cấp giấy phép xây dựng.

 

  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phân cấp cho Sở Xây dựng, ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của các cơ quan này.
  • Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử

– văn hóa thuộc địa bàn do mình quản lý, trừ các công trình xây dựng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014.

 

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.

 

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.

 

2.6.3  Những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Tất cả các công trình trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014. Trừ những trường hợp sau đây được miễn giấy phép xây dựng45:

Thứ nhất, công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên. Giấy phép xây dựng là cơ sở để cơ quan chuyên môn kiểm tra tình hình xây dựng, chủ đầu tư phải công khai về về các thiết bị, thông số kỹ thuật và các kết cấu của công trình, vì thế đối với công trình thuộc bí mật nhà nước mà chúng ta lại bắt buộc phải có giấy phép xây dựng thì sẽ làm mất đi tính bí mật của công trình, ai cũng có thể biết được và làm ảnh hưởng đến an toàn quốc gia, để có được giấy phép xây dựng thì phải trải qua một thời gian nhất định để làm hồ sơ yêu cầu được cấp giấy phép, hồ sơ được nộp đến lúc được cấp cũng được quy định cụ thể về thời hạn. Nói chung, chủ đầu tư để có được giấy phép phải mất một thời gian nhất định, cho nên đối với công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp không thể áp dụng cho trường hợp phải có giấy phép, vì xây dựng để đáp ứng kịp thời các yêu cầu khẩn cấp như phòng chống thiên tai. Vì vậy nếu bắt buộc phải có giấy phép sẽ làm cho công trình trì truệ, trái với lệnh của người có thẩm quyền.

Thứ hai, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư. Các công trình này đã được các cơ quan cấp phép đầu tư quản lí nên không cần cấp phép xây dựng.

45 Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014.

 

Thứ ba, đối với những công trình tạm phục vụ công trình chính, thì một điều chắc chắn rằng khi công trình chính hoàn thành thì công trình tạm đó sẽ không còn tồn tại, trong trường hợp này việc cấp giấy phép là một điều không có ý nghĩa và mất thời gian. Mục đích của việc cấp giấy phép là quản lý việc thi công của công trình đó có đúng với nội dung của giấy phép. Nhưng lại là việc làm không ý nghĩa với những công trình không tồn tại trong tương lai.

Thứ tư, đối với các trường hợp sau đây đã được cơ quan cấp phép quản lý:

Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận về hướng tuyến công trình.

Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định theo quy định của Luật Xây dựng 2014.

Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới bảy tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ năm, các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình, công trình sửa chữa cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong độ thị. Đây chỉ là sửa chữa nhỏ trong công trình là việc thường gặp, nếu trường hợp này cũng phải cần có giấy phép thì có thể nói giấy phép được cấp cho mọi trường hợp. Khi đó việc cấp giấy phép sẽ trở nên nhiều hơn khối lượng công việc tăng lên làm cho cơ quan cấp giấy phép không thể giải quyết hết.

Thứ sáu, những công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt, công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa, những công trình này là thuộc vùng sâu, vùng xa, những công trình này không làm ảnh hưởng đến cảnh quan môi trường, nên việc cấp giấy phép là không cần thiết.

2.6.4  Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Theo Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, điều kiện chung đối với nhà ở riêng lẻ để được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện sau:

 

Một là, phù hợp với quy hoạch xây dựng vùng, mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư, quy hoạch xây dựng46 là việc tổ chức hoặc định hướng tổ chức không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ đó, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng được các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng an ninh và bảo vệ môi trường. Làm cho sự đồng bộ trong việc tổ chức sắp xếp không gian lãnh thổ của vùng, phát triển đô thị, quản lý trật tự xây dựng đô thị. Pháp luật cũng quy định giấy phép xây dựng phải đúng mục đích sử dụng đất và mục tiêu đầu tư, phù hợp với mục đích sử dụng đất có nghĩa là người sử dụng đất chỉ được sử dụng đất đúng với loại đất được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ví dụ: trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận là đất nông nghiệp thì chỉ sử dụng vào mục đích đất nông nghiệp, nếu muốn xây dựng trên đất nông nghiệp thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng trước khi xin giấy phép, như thế mới đảm bảo được việc xây dựng phù hợp với mục đích sử dụng đất. Một dự án đầu tư có mục tiêu và được xây dựng đúng mục tiêu sẽ góp phần mang lại lợi ích cho chủ đầu tư, tiết kiệm chi phí và thời gian, giúp cho xã hội ngày càng phát triển và ổn định trật tự hơn.

Hai là, tùy thuộc vào quy mô, tính chất, địa điểm xây dựng, nhà ở được cấp giấy phép xây dựng phải: tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ47, chỉ giới xây dựng48; đảm bảo an toàn nhà ở và nhà ở lân cận và các yêu cầu về: giới hạn tĩnh không, độ thông thủy, đảm bảo các yêu cầu về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê đều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia. Mỗi nhà ở xây dựng đến hoàn thành thì không phải là thời gian ngắn, khi xây dựng xong thì công trình này tồn tại lâu dài, vì thế việc đảm bảo yêu cầu vệ sinh môi trường, yêu cầu về kỹ thuật, đảm bảo khoảng cách an toàn với các nhà ở lân cận… là đều tất yếu không thể thiếu. Và tùy thuộc vào quy mô nhà ở riêng lẻ lớn nhỏ thì có quy định khác nhau.

Ba là, hồ sơ thiết kế xây dựng phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện; thiết kế phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định. Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250m2, dưới ba tầng và không nằm trong khu vực bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa thì chủ đầu tư được tự tổ chức thiết kế xây dựng và chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân

46 Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008 của Bộ Xây dựng về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.

47  Khoản 5 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014.

48  Khoản 6 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014.

 

cận. Khi xin giấy phép xây dựng chủ đầu tư phải có thiết kế xây dựng, quy định như vậy là để cơ quan quản lý xây dựng nắm được quy mô, tính chất công trình như thế nào, từ đó xác định được thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là chủ thể nào đồng thời cũng quản lý chủ đầu tư trong quá trình xây dựng, nhằm tạo cơ sở để cơ quan cấp phép kiểm tra, giám sát công trình do chủ đầu tư xây dựng có đúng với thiết kế bản vẽ không. Hạn chế được tình trạng xây dựng sai với nội dung giấy phép xây dựng đã được cấp. Một công trình xây dựng nếu không có thiết kế xây dựng ngay từ lúc đề  nghị cấp giấy phép thì cơ quan quản lý không thể xác định được kết cấu công trình này có đảm bảo an toàn không, nếu bỏ qua khâu này thì khi thi công trình được thi công có thể dẫn đến thiệt hại về tài sản, hậu quả nặng hơn thậm chí là con người, vì vậy Luật Xây dựng năm 2014 yêu cầu có thiết kế bản vẽ trong giai đoạn xin cấp giấy phép xây dựng, bắt buộc chủ đầu tư phải có bản vẽ thi công được tổ chức, cá nhân có năng lực thực hiện và chịu trách nhiệm.

Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250m2, dưới ba tầng và không nằm trong khu vực bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa thì chủ đầu tư được tự tổ chức thiết kế xây dựng và tự chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận, hộ gia đình cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và không thuộc trường hợp bị cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Không chỉ riêng nhà ở mà công trình nào chủ đầu tư cũng phải xây dựng theo đúng quy chuẩn kỹ thuật trong xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật đó phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền về xây dựng ban hành để áp dụng thống nhất trong hoạt động xây dựng.

2.6.5  Trình tự, thủ tục cấp giấy phép xây dựng

Trình tự cấp giấy phép xây dựng và theo dõi quá trình thực hiện giấy phép xây dựng và xử lí vi phạm được tiến hành như sau:

2.6.5.1  Tiếp nhận hồ sơ

Chủ đầu tư nộp hai bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

Theo Khoản 1 Điều 102 của Luật Xây dựng 2014 quy định cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm cử cán bộ có năng lực, chuyên môn phù hợp tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng; kiểm tra nội dung và quy cách của hồ sơ, sau đó phân loại và ghi vào sổ theo dõi.

Khi nhận được hồ sơ, người tiếp nhận hồ sơ phải đối chiếu với quy định của pháp luật, nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, người tiếp nhận hồ sơ ghi giấy biên nhận hồ sơ trong đó có hẹn ngày trả kết quả cho chủ đầu tư. Giấy biên nhận hồ sơ ghi rõ các nội dung : đã nhận hồ sơ, thời gian địa điểm giao nhận kết quả giải quyết hồ sơ và quy định các loại giấy tờ mà người nộp hồ sơ phải mang theo khi nhận kết quả. Giấy biên

 

nhận được làm thành hai bản, một bản giao cho chủ đầu tư và một bản lưu lại tại cơ quan cấp giấy phép xây dựng.

2.6.5.2  Theo dõi và xem xét hồ sơ

Trong thời hạn bảy ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa, khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Đối với trường hợp hồ sơ còn thiếu hoặc chưa hợp lệ thì người tiếp nhận hồ sơ phải hướng dẫn để bổ sung (bổ sung lần một) và hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định. Trong thời hạn năm ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ (bổ sung lần hai). Trường hợp bổ sung vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn ba ngày làm việc cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm phải trả lời bằng văn bản, trong đó nêu rõ lý do không cấp giấy phép cho chủ đầu tư biết.

2.6.5.3  Lấy ý kiến của các cơ quan liên quan

Khi giải quyết cấp giấy phép xây dựng, căn cứ vào quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình có trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng, cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu với các điều kiện được cấp phép xây dựng để gữi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng như: kiến trúc, quy hoạch, địa chính, văn hóa, y tế, công nghệ môi trường, phòng cháy chữa cháy, giao thông, quốc phòng… để xin ý kiến.

Trong thời gian mười hai ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn nêu trên, nếu không có ý kiến coi như các cơ quan này đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng.

2.6.5.4  Thời gian cấp giấy phép xây dựng

Căn cứ vào hồ sơ xin giấy phép xây dựng, các ý kiến tham vấn của các cơ quan có liên quan, quy hoạch xây dựng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và các cơ quan có liên quan, quy hoạch xây dựng, quy chuẩn, xây dựng và các văn bản pháp luật khác có liên quan, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng xem xét hồ sơ, kiểm tra thực địa nếu cần thiết để quyết định cấp giấy phép xây dựng.

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian quy định. Thời gian ba mươi ngày cấp giấy

 

phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng mới, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời, thời gian không quá mười lăm ngày đối với nhà ở riêng lẻ ở đô thị49 kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với trường hợp cấp lại hoặc gia hạn giấy phép xây dựng trong năm ngày làm việc50.

Trường hợp đến hạn cấp giấy phép xây dựng nhưng cần xem xét thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời phải báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không quá mười ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định.

2.6.5.5  Nhận kết quả và nộp lệ phí

Trường hợp giấy phép xây dựng bị rách, nát hoặc bị mất thì người xin giấy phép phải thông báo cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng biết để xét cấp lại. Giấy phép xây dựng được cấp lại dưới hình thức bản sao.

Chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp phép xây dựng hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng) tại nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời hạn ghi trong giấy biên nhận. Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp lệ phí theo quy định khi nộp hồ sơ. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng được quy định chung như sau:51

+ Cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của nhân dân (thuộc đối tượng ph̉i   có giấy phép): Không quá 75.000 đ̀ng/1 giấy phép.

+ Cấp phép xây dựng các công trình khác: Không quá 150.000 đ̀ng/1   giấy phép.

+ Trường hợp gia hạn giấy phép xây dựng: Không quá 15.000 đ̀ng/1 giấy phép.

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện để cấp phép trong thời hạn mười lăm ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, cơ quan cấp phép phải thông báo bằng văn bản nêu rõ lý do cho chủ đầu tư biết. Nếu quá thời hạn ghi trong giấy biên nhận mà cơ quan cấp phép không trả lời thì chủ đầu tư được phép xây dựng công trình theo hồ sơ thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng52. Để có thể tiến hành xây dựng công trình một cách hợp pháp thì chủ đầu tư bắt buộc phải có giấy phép xây dựng đối với công trình cần có giấy phép, việc làm hồ sơ xin giấy phép xây dựng theo quy định thể hiện ý thức trách nhiệm ý thức pháp luật của chủ đầu tư, và việc xem xét cấp giấy phép xây dựng thể hiện trách

 

 

49  Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014.

50  Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014.

51 Điểm b.4 Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

52 Khoản 4 Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014.

 

nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc áp dụng pháp luật và đảm bảo cho quyền và lợi ích của người dân.

Lưu ý: Trách nhiệm lưu trữ h̀ sơ cấp giấy phép xây dựng

Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật, để quản lý chặt chẽ việc xây dựng mới và sửa chữa nhà ở riêng lẻ ở đô thị.

Chủ đầu tư, các tổ chức thiết kế, thi công xây dựng có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ thiết kế, bản vẽ hoàn công công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng để làm cơ sở xây dựng và căn cứ bảo đảm cho việc sở hữu nhà ở riêng lẻ của chủ đầu tư là hợp pháp.

2.6.5.7 Kiểm tra việc thực hiện giấy phép xây dựng

Trong thời hạn bảy ngày làm việc trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo ngày khởi công cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng và  Ủy ban nhân dân xã nơi xây dựng nhà ở riêng lẻ biết để theo dõi thực hiện.

Việc quản lý xây trật tự xây dựng dựa vào nội dung của giấy phép xây dựng đã được cấp, trong quá trình xây dựng chủ đầu tư phải thực hiện đúng những quy định trong giấy phép, trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng với nội dung giấy phép được cấp thì sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật sau đó mới được tiếp tục thi công. Đối với công trình được miễn giấy phép xây dựng thì việc quản lý trật tự xây dựng căn cứ vào quy hoạch xây dựng được duyệt và thiết kế đô thị nếu nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong đô thị.

Các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm chỉ đạo các cơ quan thanh tra chuyên ngành xây dựng lập kế hoạch thanh tra, kiểm tra việc thực hiện trật tự xây dựng trên địa bàn của mình, thanh tra xây dựng và cơ quan quản lý trật tự xây dựng cấp huyện có trách nhiệm chủ trì phối hợp với cơ quan liên quan thanh tra, kiểm tra việc xây dựng.

2.6.6.1  Điều chỉnh giấy phép xây dựng

Khi có nhu cầu điều chỉnh thiết kế xây dựng khác với nội dung giấy phép xây dựng đã được cấp, chủ đầu tư phải yêu cầu điều chỉnh giấy phép xây dụng trước khi thi công xây dựng theo nội dung điều chỉnh, cơ quan cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng và chịu trách nhiệm về nội dung cho phép điều chỉnh giấy phép xây dựng. Nội dung điều chỉnh giấy phép xây dựng được ghi trực tiếp vào giấy phép xây dựng đã cấp hoặc ghi thành phụ lục riêng và là bộ phận không tách rời giấy phép xây dựng đã được cấp.

 

 

gồm:53

Hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị bao

 

  • Đơn đề nghị điều chỉnh phép xây dựng theo mẫu 54
  • Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp;
  • Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ thiết kế mặt bằng, mặt đứng.

Cần lưu ý, trường hợp xây dựng sai với giấy phép xây dựng được cấp thì

 

phải xử lý vi phạm theo quy định hiện hành trước khi đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng. Trong Luật Xây dựng 2014 và Thông tư 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 không có quy định về số lần điều chỉnh giấy phép xây dựng như vậy người dân có thể được điều chỉnh nhiều lần, với Luật Xây dựng năm 2003 thì mỗi công trình được đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng đã được cấp một lần. Trường hợp điều chỉnh từ lần thứ hai trở lên thì phải đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới theo quy định. Với quy định đó hạn chế được việc thay đổi thiết kế nhiều lần của chủ đầu tư, nếu trong quá trình xây dựng chủ đầu tư có nhu cầu thay đổi thiết kế thì xin điều chỉnh giấy phép xây dựng thế sẽ gây nên tình trạng lạm dụng và không chú trọng đến việc xin giấy phép xây dựng ban đầu, gây nên một tâm lý chung của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng, thì chỉ cần làm các giấy tờ và thiết kế cho có, đến khi xây dựng thì họ có thể thay đổi thiết kế vì được điều chỉnh giấy phép nhiều lần, như vậy sẽ không làm phát huy hết giá trị thực sự của giấy phép là nhằm quản lý xây dựng. Do đó việc quy định chỉ được điều chỉnh giấy phép xây dựng chỉ một lần, nếu điều chỉnh giấy phép từ hai lần trở lên thì phải đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới là hợp lý, nhằm nâng cao ý thức trách nhiệm của chủ đầu tư khi làm hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cũng như trong quá trình xây dựng.

Chủ đầu tư chỉ được phép điều chỉnh giấy phép xây dựng ở thời điểm đang trong quá trình xây dựng nghĩa là ngoài thời điểm này, khi nhà ở được xây dựng xong mà chủ đầu tư có nhu cầu thay đổi kiến trúc các mặt ngoài, cũng như thay đổi quy mô công trình, công năng sử dụng thì khi đó chủ đầu tư không được xin điều chỉnh giấy phép xây dựng nữa, thay vào đó là chủ đầu tư phải làm đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa cải tạo nhà ở riêng lẻ trước khi tiến hành sửa chữa làm thay đổi nhà ở đang tồn tại đó.

2.6.6.2  Gia hạn giấy phép xây dựng

Theo Điều 99 Luật Xây dựng năm 2014 về cấp giấy phép xây dựng thì thời hạn khởi công xây dựng chậm nhất là mười hai tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng. Nếu trong thời hạn ba mươi ngày, trước thời điểm giấy phép xây dựng hết

 

53 Điều 16 Thông tư số 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016.

54 Mẫu đơn xem phụ lục số 6.

 

hạn mà vẫn chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng, mỗi giấy phép xây dựng được gia hạn hai lần, giới hạn số lần gia hạn như vậy nhằm giúp cho chủ đầu tư chủ động hơn trong quá trình xây dựng, góp phần làm giảm tình trạng chủ đầu tư trì truệ trong việc tiến hành xây dựng, đây cũng là nhắc nhở chủ đầu tư quan tâm và có ý thức trách nhiệm hơn trong việc xây dựng đúng thời hạn, giảm bớt thủ tục hành chính. Thời gian gia hạn mỗi lần là mười hai tháng. Nếu hết thời gian gia hạn mà chủ đầu tư chưa khởi công xây dựng thì phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.55

Hồ sơ đề nghị gia hạn cấp giấy phép xây dựng gồm:

  • Đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng theo mẫu56, trong đó phải giải trình rõ lý do chưa khởi công xây dựng;
  • Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp.

Đối với nhà ở riêng lẻ ở đô thị được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đã hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép, nhưng Nhà nước chưa thực hiện quy hoạch thì chủ đầu tư được đề nghị cơ quan cấp phép để xem xét gia hạn tồn tại đến khi Nhà  nước thực hiện quy hoạch. Thời hạn tồn tại được ghi ngay vào giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

55 Điều 99 Luật Xây dựng năm 2014.

56 Mẫu đơn xem phụ lục số 6.

 

Bài 3

GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở

 

Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở.

Theo quy định của Luật Nhà ở và Bộ Luật dân sự, chủ sở hữu nhà ở sẽ có các quyền bán, đổi, cho thuê, thuê mua, tặng cho, thừa kế, thế chấp, mượn nhà ở. Còn theo Luật kinh doanh bất động sản, các giao dịch này bị thu hẹp lại, chỉ tập trung quy định về bán, cho thuê và thuê mua nhà ở mà thôi..

Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên có những giao dịch không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận như mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; Nhận thừa kế nhà ở; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Đối với nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện nêu trên, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Bên cạnh đó, bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

  • Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

 

  • Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

3.1  Những vấn đề chung về giao dịch nhà ở

  • Một số khái niệm
    • Hợp đ̀ng mua bán tài s̉n là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán57. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật nhà ở và luật khác có liên
    • Hợp đ̀ng thuê tài s̉n là sự thỏa thuận  giữa các bên, theo đó  bên cho thuê  giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê58. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên

Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên  thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó59.

Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó60.

3.1.2.  Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà

 

57  Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015

58  Điều 472 Bộ Luật dân sự năm 2015

59 Khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

60 Khoản 17 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

 

Khi thực hiện các giao dịch nói trên, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản phụ thuộc vào từng loại giao dịch cũng như hình thức, thủ tục thực hiện các giao dịch về nhà ở.

Trường hợp mua bán nhà ở của chủ thể không kinh doanh bất động sản và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác61.

Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.

3.1.3.  Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng cho thuê nhà và hợp đồng thuê mua nhà là ba trong số các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn  bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân (không thành lập doanh nghiệp, không đăng ký kinh doanh bất động sản) thì phải công chứng hoặc chứng thực.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

3.2  Các giao dịch về nhà ở

  • Giao dịch mua bán nhà ở
    • Nguyên tắc mua bán nhà ở

 

 

 

 

61 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014.

 

Việc mua bán nhà ở của các chủ thể kinh doanh bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây62 :

  • Thứ nhất, việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng

đất.

  • T h ứ h a i , v i ệ c m u a b á n n h à chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích

sử dụng phải bảo đảm:

+ Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng63.

Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

+ Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các  căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu  là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.

Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây

 

62 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

63 Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014.

 

xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua;

Quyền sử dụng đất nói trên là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật.

  • Thứ ba, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ.

Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất xác định thuộc quyền chung của người mua. Diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở còn lại ngoài phần diện tích nói trên thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư; chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

  • Thứ tư, việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.

3.2.1.2  Chủ thể được mua nhà ở

  • Thứ nhất: Hộ gia đình, cá nhân trong nước
  • Thứ hai: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
  • Thứ ba: Tổ chức, cá nhân nước ngoài

3.2.1.3  Diện tích sử dụng căn hộ

Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia

 

(nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung64.

3.2.1.4  Mua bán nhà ở có thời hạn

Trong mua bán nhà ở, bên bán được bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất định65. Trong thời hạn sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn thì bên bán và bên mua thỏa thuận cụ thể các nội dung, bao gồm thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua; việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu; việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua66.

Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu

Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng giữa bên bán và bên mua nhà ở lần đầu thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xử lý theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở lần đầu; nếu các bên không có thỏa thuận về việc xử lý nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được chuyển lại cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu lần đầu67.

Trong trường hợp chủ sở hữu lần đầu là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động thì nhà ở của tổ chức này được xử lý theo pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động và quyền sở hữu nhà ở này được chuyển lại cho cá nhân, tổ chức được sở hữu theo quy định của pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt

64  Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014.

65  Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014.

66  Khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

67  Khoản 1 Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

 

động; trong thời gian xác định chủ sở hữu nhà ở, tổ chức, cá nhân đang quản lý nhà ở được tiếp tục quản lý và không được thực hiện các quyền bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn nhà ở này; việc bàn giao lại nhà ở này được thực hiện trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày xác định được chủ sở hữu nhà ở.

Trường hợp tổ chức nước ngoài bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam thì chủ sở hữu phải bán, tặng cho nhà ở cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Trường hợp các bên mua bán nhà ở lần đầu không có thỏa thuận về việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhân có trách nhiệm thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà ở và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu nhà ở lần đầu; trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận ban hành Quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu lần đầu.

Trước khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở (bao gồm cả trường hợp được gia hạn thêm), tổ chức, cá nhân nước ngoài được trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình. Trường hợp quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không thực hiện quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Việt Nam; Sở Xây dựng có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành quyết định xác lập sở hữu toàn dân và tiến hành thu hồi nhà này để thực hiện quản lý, cho thuê hoặc bán theo quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Trong trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam do việc sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của mình vi phạm các quy định của pháp luật Việt Nam thì nhà ở này bị xử lý theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam.

Trong thời hạn sở hữu nhà ở, nếu các bên vi phạm hợp đồng mua bán thì bị xử lý vi phạm và phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng; nếu các bên có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thì do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước.

Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm,

 

kể từ ngày bên mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

3.2.1.2  Các hình thức mua bán nhà ở

  • Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể.

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể nói là một trong các hình thức huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở. Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng; Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Trong văn bản thông báo phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự, căn hộ chung cư) và địa chỉ của nhà ở sẽ bán.

* Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

  • Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục

 

đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

  • Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện  được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

* Bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư dự án nhà ở trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định nêu trên thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành.

Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây68:

  • Việc thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp

 

 

68 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

 

đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh  toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

  • Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

3.2.1.2.2  Mua nhà trả chậm, trả dần

Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng69

Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thoả thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật nhà ở hoặc các bên có thoả thuận khác.

Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.

Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thoả thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.

3.2.1.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên

a.  Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà

Quyền của bên bán nhà

  • Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua

69 Khoản 7 Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.

 

không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

  • Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
  • Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
  • Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây
  • Các quyền khác trong hợp đồng.
  • Nghĩa vụ của bên bán nhà
    • Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
    • Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên
    • Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
    • Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thoả thuận trong hợp đồng.

Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

  • Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán
  • Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây
  • Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
  • Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

b.  Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà

Quyền của bên mua nhà

  • Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thoả thuận trong hợp đồng.
  • Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thoả thuận trong hợp đồng.

 

  • Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng
  • Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
  • Các quyền khác trong hợp đồng.
  • Nghĩa vụ
    • Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thoả thuận trong hợp đồng.
    • Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
    • Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
    • Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thoả thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
    • Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây
    • Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

3.2.2.  Thuê mua nhà ở

Mặc dù pháp luật về kinh doanh bất động sản quy định chung cho chủ thể kinh doanh bất động sản được quyền cho thuê mua nhà ở do mình đầu tư, tạo lập. Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở dù không khẳng định nhưng chỉ có các quy định về thuê mua nhà ở xã hội mà thôi.

3.2.2.1    Nguyên tắc thuê mua nhà ở

Việc thuê mua nhà ở phải được thực hiện theo các nguyên tắc sau:70

  • Thứ nhất, nhà cho thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Thứ hai, việc cho thuê mua nhà phải gắn với quyền sử dụng đất.
  • Thứ ba, các bên trong hợp đồng thuê mua nhà có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp đồng đã ký.

* Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện

70 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

 

các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua. Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Việc xác định giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua; Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn ngân sách hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước, trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp.

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai; trường hợp nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính; việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải bảo đảm đúng đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội.

Bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

Bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

 

3.2.2.2  Quyền và nghĩa vụ của các bên trong thuê mua nhà ở

  1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
  • Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây
  • Được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng khi bên thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua.
  • Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Các quyền khác trong hợp đồng.
  • Nghĩa vụ
  • Thông báo cho bên thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
  • Thực hiện thủ tục thuê mua nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp

luật.

  • Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã cho thuê mua trong thời gian chưa bàn

giao cho bên thuê mua. Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.

  • Giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao cho bên thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua có văn bản đề nghị được tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
  • Bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
  • Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây
  • Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
  • Tạo điều kiện cho bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
  • Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
  1. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà
  • Quyền

 

  • Yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng.
  • Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng; làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi kết thúc thời hạn thuê mua.
  • Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
  • Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây
  • Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua

gây ra.

  • Có quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ

tiền cho bên cho thuê mua.

  • Các quyền khác trong hợp đồng.
  • Nghĩa vụ
  • Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng mục đích theo thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp

đồng.

  • Phối hợp với bên cho thuê mua thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn

đã thỏa thuận trong hợp đồng.

  • Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê
  • Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê
  • Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây
  • Thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
  • Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

3.2.3.  Giao dịch cho thuê nhà ở

  • Khái niệm

Cho thuê nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở chuyển giao tạm thời quyền khai thác, sử dụng nhà sang cho chủ thể khác trong một khoảng thời gian nhất định, bên cho thuê nhận về một giá trị tương ứng với việc khai thác sử dụng tài sản của mình. Khi hết thời gian thỏa thuận, quyền sử dụng nhà được trả về cho chủ sở hữu.

 

3.2.3.2  Nguyên tắc cho thuê nhà ở

Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.71

Việc xác định giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách thì giá thuê được tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê; đối với nhà ở cho học sinh, sinh viên thuê thì chỉ tính đủ các chi phí quản lý vận hành và chi phí bảo trì, không tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở.

Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

Bên thuê nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

3.2.3.3  Quyền và nghĩa vụ của các bên

  1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà
  • Yêu cầu bên thuê nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây
  • Cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê.
  • Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.

Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

+ Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê.

+ Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê.

+ Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê.

 

 

71 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

 

+ Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

  • Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà, công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng.
  • Các quyền khác trong hợp đồng.
  • Nghĩa vụ
  • Giao nhà, công trình xây dựng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo đúng công năng, thiết kế.
  • Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê.
  • Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thoả thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.
  • Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.
  • Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây
  • Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
  • Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
  1. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà
  • Quyền
  • Yêu cầu bên cho thuê giao nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp

đồng.

  • Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình

xây dựng.

  • Được đổi nhà, công trình xây dựng đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
  • Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
  • Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.
  • Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà, công trình xây dựng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây
  • Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây
  • Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

 

Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

+ Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;

+ Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý;

+ Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ

ba.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng

phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thoả thuận khác.

  • Các quyền khác trong hợp đồng.
  • Nghĩa vụ
  • Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế và thoả thuận trong hợp đồng.
  • Thanh toán đủ tiền thuê nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thoả thuận trong hợp đồng.
  • Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây
  • Trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo đúng thoả thuận trong hợp

đồng.

  • Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có

sự đồng ý của bên cho thuê.

  • Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây
  • Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

 

Bài 4

 

KINH DOANH DỊCH VỤ VỀ NHÀ Ở

Hoạt động kinh doanh nhà ở bao gồm kinh doanh nhà và kinh doanh dịch vụ nhà. Kinh doanh nhà là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, thuê mua nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

Kinh doanh dịch vụ nhà là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh nhà và thị trường nhà ở, bao gồm các dịch vụ môi giới nhà, định giá nhà, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.

Phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản là nhà gồm có:

  • Dịch vụ môi giới bất động sản;
  • Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
  • Dịch vụ tư vấn bất động sản;
  • Dịch vụ quản lý bất động sản.

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp là nhà môi giới độc lập.

4.1.  Môi giới nhà ở

  • Khái niệm

Môi giới nhà ở là làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh nhà và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.

  • Điều kiện hành nghề môi giới

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản. Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.

Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

  • Nội dung môi giới bất động s̉n
  • Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
  • Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

 

  • Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
  • Thù lao môi giới bất động s̉n

Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.

  • Hoa h̀ng môi giới bất động s̉n

Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản.

4.2.  Sàn giao dịch bất động sản

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Sàn cũng được phép tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

4.3.     . Tư vấn bất động sản

Tư vấn bất động sản là dịch vụ kinh doanh bất động sản bao gồm các nội dung:

  • Tư vấn pháp lý về bất động sản;
  • Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
  • Tư vấn về tài chính bất động sản;
  • Tư vấn về giá bất động sản;
  • Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;

 

  • Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản.

Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

4.4.  Quản lý bất động sản

Kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:

  • Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản;
  • Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động

 

sản;

  • Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản;
  • Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo

 

đúng công năng, thiết kế và hợp đồng;

– Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.

Nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm quản lý bất động sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Leave a Reply