Chia mảnh đất bà nội để lại không có di chúc ?

[Tình Huống Pháp Lý] #tinhhuongphaply #ulawshare #uls


Câu hỏi

Bà nội tôi có một mảnh đất mà không có di chúc để lại,hiện tôi sinh sống cùng vợ con tại đó từ nhỏ đến giờ.Bà nội tôi có 3 người con bố tôi và 2 người con gái, bố tôi đã mất trong chiến tranh lúc nhỏ.Bố tôi có 3 người con ,tôi là con trai và 2 người chi gái,và mẹ tôi nay 70 tuổi,cho nên tôi là trưởng tộc. Vì thế luật sự cho tôi hỏi là:

  • Thứ nhất: Theo như luật thừa kế thi tôi có được đứng tên mãnh đất đó được không,ai có thể đòi quyền chia đất đai ở đây không?nếu có thì tôi không đồng ý chia thì liệu pháp luật có cho chia không?
  • Thứ hai :Bà nội tôi mất cách đến thời điểm này là đã được 5 năm,theo luật thì khi nào tôi có thể đứng tên sổ đỏ mảnh đất đó? kính mong luật sự trả lời giúp tôi.

Trả lời:

Vì bà nội bạn không để lại di chúc nên toàn bộ tài sản của bà nội bạn để lại sẽ được chia thep pháp luật. Theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015 thì người được hưởng thừa kế sẽ được quy định như sau:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

  1. Người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
  2. a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, mẹ nuôi, cha nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
  3. b) Với hàng thừa kế thứ hai sẽ bao gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người đã chết mà người đã chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
  4. c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người đã chết mà người chết lại là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
  5. Những người thừa kế cùng hàng sẽ được hưởng phần di sản là bằng nhau.
  6. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối việc nhận di sản”

Kết luật với mảnh đất của bà nội bà để lại sẽ được chia cho hàng thừa kế thứ nhất cho những người còn sống là 2 người cô ruột của bạn. Tuy nhiên vì bố bạn chết trước bà nội bạn nên theo điều 652 về thừa kế thế vị của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định: “Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu sẽ được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu như còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt sẽ được hưởng nếu còn sống.” thì bạn và 2 người chị gái sẽ được hưởng phần thừa kế mà lẽ ra bố bạn nếu còn sống sẽ được hưởng( bố bạn thuộc hàng thừa kế thứ nhất cùng 2 người cô ruột của bạn)

Chia di sản:

  • 2 người cô ruột: mỗi người nhận được 1/3 giá trị của mảnh đất
  • bạn và 2 người chị ruột: mỗi người nhận được 1/9 giá trị của mảnh đất.

Thứ nhất, bạn có thể đứng tên trên mảnh đất đó nếu bạn thỏa thuận mua lại phần giá trị mảnh đất của những người thừa kế khác: 2 người cô ruột và 2 người chị ruột.

Thứ hai,tất cả những người thừa kế của bà nội bạn nêu trên đều có quyền đòi chia đất theo điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015: “Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với trường hợp là bất động sản và 10 năm đối với động sản”. Và bạn sẽ phải tuân thủ đúng theo nguyên tắc chia thừa kế của pháp luật do bà nội bạn không để lại di chúc.

 

Những điều cần biết khi mua đất nền dự án để tránh mất tiền oan


Theo quy định tại Luật đất đai 2012Luật kinh doanh bất động sản 2014Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thì đất nền được hiểu:

“Là những lô đất hay vị trí đất mà chưa có bất kỳ tác động nào làm thay đổi biến dạng như đào bới, san lấp,..  Cụ thể như đất đã xây nhà, đất làm công trình sẽ không được gọi là đất nền nữa. Đất nền dự án là những lô đất nằm trong quy hoạch, trong một quỹ đất mà chủ đầu tư đang thực hiện chuẩn bị làm cơ sở hạ tầng, nghĩa là đang ở trong tình trạng chưa tác động gì đến đất”.

Việc rao bán đất nền dự án cần tuân thủ quy định pháp luật về thủ tục pháp lý; tính thanh khoản tài chính của các chủ đầu tư; quy hoạch, kế hoạch phân lô bán nền của UBND;… Nhưng, gần đây nhiều nhà đầu tư đã sử dụng lỗ hổng giữa các quy định này để bán đất nền dự án trái quy định pháp luật diễn ra khá phổ biến;

Để tránh những rủi ro pháp lý khi đầu tư vào dự án thì sau đây mình sẽ tổng hợp những lưu ý cần thiết để ai có dự định đầu tư vào dự án đất nền trách được rủi ro sau này:

* Lưu ý khi mua đất nền:

– Tìm hiểu tư cách pháp lý của đơn vị chào bán;

Xem xét năng lực của chủ đầu tư, tìm hiểu dự án liệu đã hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, đã cấm mốc ranh giới, đánh dấu đo đạc, thiết kế được Sở Xây dựng phê duyệt hay chưa;

– Tìm hiểu hồ sơ, giấy tờ rõ ràng;

Chú ý giấy tờ khi giao dịch, nên thực hiện dựa trên hướng dẫn của nhân viên kinh doanh sàn phân phối, cá nhân môi giới.

Tuy nhiên, bạn cần đề nghị xem giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.

–  Tìm hiểu quy hoạch và hạ tầng của thửa đất phân lô bán nền;

Kiểm tra tính pháp lý của đất nền, bằng cách xem dự án đã được phê duyệt qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 và  có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền chưa?

Thay đổi quy hoạch là tình trạng không hiếm, nên lúc giao dịch, khách hàng cần thương lượng rõ ràng vấn đề này với bên bán, và phải đưa vào văn bản chính thức.

– Tìm hiểu nội dung hợp đồng trước khi đặt cọc;

Có câu nói dân gian “Bút xa gà chết” nên trước khi bạn quyết định ký vào một bản hợp đồng thì nên xem kĩ nội dung có bất lợi cho mình hay không? Có điều gì chưa rõ cần yêu cầu làm rõ vì khi đã ký, tức bạn sẽ phải chịu trách nhiệm trước giao dịch của mình;

Khi làm hợp đồng, cần chú ý ghi rõ và đầy đủ những thông tin quan trọng như giá, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua nộp trễ phí, chủ đầu tư vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch…

Ngoài ra, người mua cần tham khảo tại Quyết định 60/2017/QĐ-UBND TP.Hồ Chí Minh về diện tích tối thiểu được tách thửa;

*Lưu ý về thủ tục mua dự án đất nền:

– Trước khi mua cần tìm hiểu dự án đã được cấp phép phân lô bán nền hay chưa? 

Thông thường: 

+ Chủ dự án sẽ hoàn thành kết cấu hạ tầng cơ bản, thanh toán nghĩa vụ tài chính về thuế, phí;

+ Làm văn bản xin ý kiến UBND huyện nơi có dự án; để UBND xem xét và ra quyết định bằng văn bản cho phép bán đất nền;

=> Sau khi có quyết định thì việc bán đất nền dự án mới đúng theo quy định pháp luật;

– Về hợp đồng:

+Chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn;

Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn);

Sau khi ký hợp đồng dạng này, thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm.

Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn).

Hợp đồng có hiệu lực chỉ khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

Thủ tục cấp sổ: Do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.

Căn cứ: Điều 194 Luật đất đai 2013; Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

Tập hợp những câu hỏi – đáp trong lĩnh vực đất đai

[Tình Huống Pháp Lý] #tinhhuongphaply #ulawshare #uls


Vừa qua, để giải đáp thắc mắc cho nhân dân và quý doanh nghiệp, Bộ Tài nguyên Môi trường tổ chức cuộc giao lưu hỏi đáp trực tuyến để trả lời những vấn đề này. Có thể nói đất đai là một trong những vấn đề rối rắm, gây nhiều vướng mắc, hoang mang cho không chỉ người dân và doanh nghiệp trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và đời sống.

Sau đây là trích dẫn các nội dung câu hỏi và trả lời từ phía Bộ Tài nguyên Môi trường, các Sở Tài nguyên Môi trường.

1. Các đối tượng phải lập dự án đầu tư thuộc diện phải lập cam kết bảo vệ môi trường

Hỏi: Kính hỏi Sở Tài nguyên và Môi trường: Theo Khoản 2 Điều 12 của Nghị định 179/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy định: Xử phạt vi phạm hành chính đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch vụ có quy mô, công suất tương đương với trường hợp phải lập bản cam kết bảo vệ môi trường của các đối tượng phải lập dự án đầu tư. Như vậy, đối tượng lập dự án đầu tư là những dự án nào?

Đáp: Nghị định 179/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường có hiệu lực từ ngày 30/12/2013.

Tại thời điểm ban hành Nghị định, căn cứ Luật Đầu tư năm 2005 (Khoản 1 Điều 45) quy định: “Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư dưới mười lăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư không phải làm thủ tục đăng ký đầu tư”;

Hiện nay, áp dụng Luật Đầu tư năm 2014, theo Khoản 2 Điều 36: Các trường hợp không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư:

a) Dự án đầu tư của nhà đầu tư trong nước;

b) Dự án đầu tư của tổ chức kinh tế quy định tại khoản 2 Điều 23 của Luật này;

c) Đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế.

Đối với những dự án sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp nêu trên thì thuộc đối tượng phải lập dự án đầu tư. Do đó, trong quá trình áp dụng xử phạt theo Nghị định 179/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 cần đối chiếu thời điểm lập dự án (trước hay sau Luật Đầu tư năm 2014) để xác định dự án thuộc đối tượng lập dự án đầu tư hay không.

2. Hạn mức diện tích chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở

Hỏi: Hiện nay, tôi có nhu cầu chuyển đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở để xây dựng nhà trọ cho thuê, tôi đồng ý không nợ tiền sử dụng đất, nhưng hiện nay có một số huyện trên địa bàn tình Bình Dương lại hạn chế diện tích và mỗi người chỉ được chuyển mục đích sang đất ở trong hạn mức được giao đất để phục vụ xây dựng nhà ở. Cho tôi hỏi việc trả lời như vậy đúng hay sai và trường hợp tôi muốn xây dựng nhà trọ cho thuê (khoảng 10-20 phòng) thì phải làm thế nào, và trình tự thủ tục ra sao. Có phải chuyển sang tổ chức và xin chủ trương thực hiện dự án như Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP không?

Đáp:

a) Quy định pháp luật hiện hành về căn cứ pháp lý và hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất:

– Điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

– Khoản 2, Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân.

– Đồng thời, theo quy định pháp luật hiện hành thì Nhà nước chỉ quy định hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở (tại Bình Dương hiện đang áp dụng Quyết định 37/2014/QĐ-UBND ngày 09/10/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh); Nhà nước không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất.

b) Về thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà trọ

– Theo hướng dẫn của Tổng Cục Quản lý đất đai tại Văn bản số 507/TCQLĐĐ-CSPC ngày 20/4/2016: “yêu cầu hộ gia đình, cá nhân phải có đất ở hợp pháp mới được kinh doanh nhà trọ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà có nhu cầu phát triển nhà ở thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và sau đó thực hiện phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Nhà nước không giao đất, cho thuê đất trực tiếp đối với hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án phát triển nhà ở”.

– Về việc kinh doanh nhà trọ: tùy theo mức vốn đầu tư mà nhà đầu tư phải đăng ký hộ kinh doanh cá thể hoặc thành lập Doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về đầu tư

+ Trường hợp chủ đầu tư là hộ kinh doanh cá thể thì xin chủ trương và lập thủ tục chuyển mục đích tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Thủ tục được thực hiện tại Khoản 2 Điều 4 và Điều 16 Quyết định 49/2015/QĐ-UBND ngày 02/11/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh.

+ Trường hợp chủ đầu tư là Doanh nghiệp (tổ chức kinh tế) thì xin chủ trương và lập thủ tục chuyển mục đích tại Ủy ban nhân dân tỉnh.

Thủ tục được thực hiện tại Khoản 1, Điều 4 và Điều 12 Quyết định 49/2015/QĐ-UBND ngày 02/11/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh.

3. Có được chuyển trở lại từ đất sản xuất kinh doanh sang đất nông nghiệp không?

Hỏi: Năm 2006 tôi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của dân tại xã Khánh Bình; huyện Tân Uyên và đã chuyển mục đích qua đất sản xuất kinh doanh và đã xin cấp giấy phép đăng ký kinh doanh sản suất thùng Carton. Tên công ty là: “Công ty TNHH BAO BÌ GIẤY HÀ TĨNH” – Tôi là giám đốc.

Tổng diện tích nhận chuyển nhượng: 6.672,6 m2 và được tách thành 2 sổ mang số thửa 634 và thửa 31 tờ bản đồ 39 xã Khánh Binh (bây giờ là phường Khánh Bình)

Trong đó chuyển mục đích:

– Đất giao:                                            1.000 m2

– Đất thuê thanh toán tiền 1 lần:          4.796,6 m2

– Đất hành lang lộ giới:                        876 m2

Nhưng vì do tôi không tham khảo trước kích thước dây chuyền sản xuất nên chiều dài thửa đất không đủ để lắp đặt dây chuyền.

Vì vậy tôi không triển khai được dự án. Và tôi muốn chuyển ngược lại từ đất sản xuất kinh doanh sang đất nông nghiệp.

Tôi đã lên phòng tiếp dân UBND tỉnh Bình Dương hỏi liệu tôi có chuyển được đất sản xuất kinh doanh qua đất nông nghiệp hay không, thì tôi được trả lời là “ĐƯỢC” và tôi được hướng dẫn là về làm thủ tục giải thể xong và nộp hồ sơ cho sở TNMT kèm với đơn xin chuyển.

Tôi đã làm đúng như hướng dẫn và nộp hồ sơ cho sở TNMT. Tôi đã chờ sở TNMT rất lâu mới được trả lời là chưa có tiền lệ. Và sở kêu tôi chờ sở xin ý kiến của bộ TNMT. Tôi đã chờ mãi tới bây giờ (đã 10 năm) mà sở vẫn chưa có câu trả lời.

Vậy hiện bây giờ sở TNMT giải quyết cho tôi như thế nào? Tôi có chuyển được mục đích từ đất sản xuất kinh doanh qua đất nông nghiệp hoặc qua đất ở cho 2 thửa đất nói trên hay không? 

Theo tôi được biết là tỉnh đã có chủ trương di dời các công ty ra khỏi khu vực này để ưu tiên cho đất ở – Vậy công ty của tôi có được nằm trong số đó không? Nếu được thì tôi làm những thủ tục gì? Nếu không được thì xin sở cũng cho tôi biết lý do.

Đáp:

+ Theo quy định tại Điều 52, Luật Đất đai 2013 thì một trong những căn cứ để chuyển mục đích sử dụng là phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Đối với trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

+ Đối với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 65 Luật Đất đai 2013.

Đề nghị ông mang hồ sơ liên hệ trực tiếp Bộ phận tiếp nhận hồ sơ của Sở Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn thực hiện thủ tục theo quy định. Địa chỉ Khu hành chính tập trung của Trung tâm hành chính tỉnh Bình Dương, phường Hòa Phú, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

4. Khi nào Bộ Xây dựng có hướng dẫn cụ thể về khoản phạt 40% giá trị phần xây dựng sai phép?

Hỏi: Cho tôi hỏi khi nào Bộ xây dựng có hướng dẫn chi tiết, cụ thể (về khoản phạt 40% giá trị phần xây dựng sai phép) theo Khoản 9 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 để Phòng Tài Nguyên Môi Trường quận 2, TpHCM áp dụng trong trường hợp của tôi.

Đáp: Liên quan đến nội dung ông (bà) đề cập thì hiện nay đã có hướng dẫn thực hiện. Đồng thời, ngày 14/10/2015, Sở Tài nguyên và Môi trường có Công văn số 7876/TNMT-VPĐK về biện pháp phối hợp về quản lý đất đai, xây dựng để giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường cho hộ gia đình, cá nhân, theo đó đối với các trường hợp xây dựng sai phép trước ngày 01/5/2009, nếu chủ sở hữu không có nhu cầu công nhận phần diện tích sai phép (hoặc sai mẫu nhà) thì cấp giấy chứng nhận công nhận phần diện tích xây dựng đúng giấy phép xây dựng (hoặc đúng mẫu nhà) và ghi chú phần diện tích không công nhận do xây dựng sai phép chủ sở hữu phải chấp hành theo quy định, trường hợp chủ sở hữu có như cầu công nhận phần diện tích xây dựng sai phép thì chủ sở hữu phải liên hệ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng để có ý kiến xử lý bằng văn bản theo quy định tại điểm a, điểm h khoản 1, điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Đối với các trường hợp vi phạm xây dựng sau ngày 01/5/2009 thì hướng dẫn chủ sử dụng liên hệ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng để có ý kiến xử lý bằng văn bản theo quy định tại điểm a, điểm h, khoản 1, Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Do đó, đề nghị ông (bà) liên hệ phòng Quản lý Đô thị quận 2 (Đội quản lý trật tự đô thị quận 2) để có hướng dẫn thực hiện theo thẩm quyền./.

4. Phải chờ bao lâu mới được trả lời Đơn xin khai nhận di sản thừa kế và hợp thức hóa tờ đoạn mãi thuộc bằng khoán điền thổ?

Hỏi: Đất của gia đình chúng tôi không có quyết định thu hồi đất. Thì tất cả các quyền lợi về nhà đất của dân phải được đảm bảo theo đúng quy định pháp luật. Nay xin hỏi: Đơn xin khai nhận di sản thừa kế và hợp thức hóa tờ đoạn mãi thuộc bằng khoán điền thổ số 59 Chợ Lớn gửi Chủ tịch ủy ban nhân dân Quận 6 TP.HCM ngày 22/10/2007 đã được hứa sẽ trả lời trong thời gian sớm nhất.

Nhưng đến hôm nay đã hơn 9 năm vẫn chưa được giải quyết, trả lời. Thì gia đình chúng tôi phải chờ bao lâu nữa?

Đáp: Khu đất số 10 và 10/2 An Dương Vương có vị trí thuộc Bằng khoán 59 Chợ lớn-Phú định do Nguyễn Văn Mười (chết năm 1996) và bà Nguyễn Thị Vang (chết năm 2002) đứng bộ.

Ngày 25/02/2002 Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 752/QĐ-UB về việc cho Công ty Xây dựng và phát triển kinh tế quận 6 để đầu tư xây dựng khu dân cư Phía Nam Lý Chiêu Hoàng (khu 1) tại phường 10 quận 6.Khu đất số 10 và 10/2 An Dương Vương, phường 10 quận 6 được

Năm 2003, Ủy ban nhân dân thành phố điều chỉnh tách một phần diện tích thuộc dự án khu 1 giao cho Ban Quản lý Dự án Đại lộ Đông Tây và Môi trường nước thành phố để đầu tư xây dựng Khu tái định cư tại Phường 10 Quận 6, trong đó có phần Khu đất số 10 và 10/2 An Dương Vương.

Ngày 28/8/2006, Hội đồng Bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng Dự án Đầu tư xây dựng Khu tái định cư Phường 10 Quận 6 ban hành Quyết định số 2236/QĐ-HĐBT về việc bồi thường, hỗ trợ thiệt hại đối với trường hợp Khu đất số 10 và 10/2 An Dương Vương. Do các đồng thừa kế của Nguyễn Văn Mười và bà Nguyễn Thị Vang  không đồng ý giá trị bồi thường và không liên hệ nhận tiền nên ngày 07/01/2008 nên Hội đồng Bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng Dự án Đầu tư xây dựng Khu tái định cư Phường 10 Quận 6 đã gởi tổng giá trị số tiền bồi thường, hỗ trợ thiệt hại đối với trường hợp Khu đất số 10 và 10/2 An Dương Vương vào ngân hàng.

Sau đó, các đồng thừa kế của Nguyễn Văn Mười và bà Nguyễn Thị Vang   có đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân yêu cầu hủy bỏ Quyết định số 2236/QĐ-HĐBT về việc bồi thường, hỗ trợ thiệt hại đối với trường hợp Khu đất số 10 và 10/2 An Dương Vương.

Ngày 02/12/2014, Tòa án nhân dân quận 6 có bản án số 15/2014/HC-ST về khiếu kiện Quyết định hành chính, theo đó bác yêu cầu khởi kiện của các đồng thừa kế của Nguyễn Văn Mười và bà Nguyễn Thị Vang.

Ngày 14/4/2015,  Tòa án nhân dân thành phố có bản án số 436/2015/HC-PT, không chấp nhận kháng cáo của 7 đồng thừa kế của Nguyễn Văn Mười và bà Nguyễn Thị Vang.

Do đó, Việc các con ông Mười và bà Vang đề nghị được khai di sản thừa kế và đăng ký cấp giấy chứng nhận khu đất trên là không có cơ sở xem xét giải quyết.

5. Nhiều dự án kiểm đếm xong, công khai phương án nhưng vài năm không thấy phê duyệt và trả tiền bồi thường, liệu có mập mờ trong quy định này không?

Hỏi: Xin hỏi Bộ TNMT từ khi có thông báo thu hồi đất (1) đến công khai phương án bồi thường (2) đến phê duyệt phương án bồi thường (3) và đến khi trả tiền cho người dân bị thu hồi đất (4) là từng bước trên bao nhiêu ngày? Luật Đất đai quy định chậm trả tiền thì phải trả lãi. Nhưng tôi không thấy quy định về thu hồi đất của Vĩnh Phúc (35/2014/QĐ-UBND) là bao nhiêu ngày theo các bước trên. Khi chủ dự án có tiền thì ra quyết định phê duyệt phương án, còn không có tiền thì thôi. Nhiều dự án kiểm đếm xong, công khai phương án nhưng vài năm không thấy phê duyệt và trả tiền. Rồi vài năm sau khi có tiền thì ra quyết định mà không kiểm đếm lại, không bồi thường cho dân trong khoảng thời gian đó (bị cấm xây dựng chuồng trại chăn nuôi phát triển kinh tế). xin hỏi có mập mờ trong quy định này không?

Đáp: Căn cứ Luật Đất đai số 45 ngày 29 tháng 11 năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. UBND tỉnh Vĩnh Phúc  ban hành Quyết định số 35/2014/QĐ-UBND ngày 15/8/2014 của tỉnh Vĩnh Phúc quy định chi tiết một số điều về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh. Nội dung quyết định thể hiện các nội dung mà Luật, Nghị định, Thông tư trên giao cho UBND tỉnh quy định một số vấn đề cụ thể.

Do các văn bản Luật Đất đai số 45 ngày 29 tháng 11 năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường không quy định về thời gian thực hiện trình tự các bước trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng: từ khi ra thông báo thu hồi đất đến khi công khai phương án bồi thường, phê duyệt phương án bồi thường, chi trả tiền bồi thường cho người dân bị thu hồi đất là bao nhiêu ngày và cũng không quy định UBND cấp tỉnh ban hành quyết định quy định về trình tự, thủ tục thu hồi, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất nên UBND tỉnh Vĩnh Phúc chưa có căn cứ để ban hành quyết định về nội dung này.

Nội dung câu hỏi này, sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc sẽ nghiên cứu và xin ý kiến Bộ Tài nguyên và Môi trường để tham mưu UBND tỉnh ban hành quyết định riêng vể trình tự, thủ tục thu hồi đất bồi thường giải phóng mặt bằng.

Tôi yêu Việt Nam! “Từ bao lâu tôi đã yêu nụ cười của bạn Từ bao lâu tôi đã yêu quê hương Việt Nam Những con đường nên thơ và những dòng sông ước mơ Từ trái tim xin 1 lời Tôi yêu Việt Nam”

Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

[Tình Huống Pháp Lý] #tinhhuongphaply #ulawshare #uls


Câu hỏi: tìm hiểu về:Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; căn cứ pháp lý hiện hành hay cơ sở lý luận của nó?

Tra lời:

– Khái niệm: Thế chấp tài sản là  việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

– Hiệu lực của Hợp đồng thế chấp tài sản: có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

– Việc thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:

+ Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.

+  Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

+ Tài sản thế chấp đã được xử lý.

+ Theo thỏa thuận của các bên.

Việc thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất có thể thực  hiện đồng bộ hoặc tách biệt;  có thể 2 bên tự thế chấp với nhau hoặc nhờ đến bên thứ ba; pháp luật quy định cụ thể như sau;

Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, được quy định tại Điều 325, Bộ Luật Dân sự 2015:

“1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Đối với việc thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 326, Bộ luật dân sự 2015:

“1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Đối với quyền và nghĩa vụ của bên nhận và bên thế chấp tài sản, bên thứ ba giữ  tài sản thế chấp được thực hiện theo các quy định từ Điều 320 đến Điều 325 của Bộ luật Dân sự 2015.

 

Câu hỏi luật Đất Đai


NHững bất cập và Khó khăn nhất trong đăng kí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay? Nguyên nhân và giải pháp tháo gỡ là gì? anh(chị) giúp em với ạ

Hỏi đáp về thế chấp quyền sử dụng đất

[Tình Huống Pháp Lý] #tinhhuongphaply #ulawshare #uls


Câu hỏi:

” Mọi người ơi cho em hỏi, theo Khoản 2 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 có quy định :”Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Vậy nếu một người thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho ngân hàng mà các tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của họ thì khi tài sản bị xử lí ngân hàng chỉ được bán đấu giá mảnh đất thôi phải không ạ?. Nhưng nếu bán đấu giá mảnh đất mà  quyền sử dụng đất đó lại bị ảnh hưởng bởi quyền bề mặt (của chủ các tài sản gắn liền với đất) thì khả năng bán được sẽ không cao. Vậy điều này có phải là một trong những nguyên nhân dẫn đến nợ xấu phải không ạ? Em xin cảm ơn! “

Trả lời: 

Theo quy định tại Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 thì có 2 trường hợp xảy ra khi thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

Trường hợp 1: Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ví dụ: A thế chấp quyền sử dụng 80 m2 đất để vay ngân hàng khoản tiền 500 triệu. Nhưng trên đất, A đã có căn nhà 4 tầng nhưng chưa được chứng nhận quyền sở  hữu. Như vậy, đối tượng của hợp đồng thế chấp là quyền sử dụng 80 m2 đất. Hết hạn hợp đồng nếu A không trả được nợ cho ngân hàng. Khi rơi vào các trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm, ngân hàng được quyền yêu cầu xử lý cả căn nhà 4 tầng trên đất của A.

Trường hợp 2: Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

− Trong trường hợp này, quan hệ thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có 3 chủ thể khác nhau, đó là: Chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Theo đó, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất (bên thế chấp) sẽ được chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng (bên mua được tài sản thế chấp).

Ví dụ: anh A cho anh B thuê quyền sử dụng 800m2 đất thời hạn 20 năm. Anh B đã tiến hành xây dựng nhà xưởng và cải tạo 800m2 đất để khai thác giá trị sử dụng của lô đất. Do cần tiền để làm ăn, anh A đã tiến hành thế chấp quyền sử dụng 1000m2 đất mà mình có cho ngân hàng để vay tiền trong thời hạn 10 năm. Hết 10 năm A không trả được nợ cho ngân hàng, Ngân hàng tiến hành các thủ tục để xử lý toàn bộ 1000m2 đất của A. Khi bán đấu giá quyền sử dụng 800m2 đất, anh C đã nhận chuyển nhượng thành công. Tất cả khoảng thời gian để ngân hàng yêu cầu xử lý, xử lý, mua bán đấu giá thành công là 6 tháng. Theo quy định trên, anh B vẫn được khai thác quyền sử dụng 800m2 đất đến hết thời hạn (còn 9 năm 6 tháng). Anh C tuy đã nhận chuyển nhượng thành công và là người có quyền sở hữu quyền sử dụng 800m2 đó nhưng phải tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của anh A trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với anh B và anh B vẫn được tiếp tục sử dụng nhà xưởng trong phạm vi quyền và nghĩa vục của mình. Mặt khác, giữa anh A, anh B và anh C hoàn toàn có thể có thỏa thuận khác. Ví dụ thay vì anh C có quyền khai thác sử dụng 800m2 trong thời hạn 9 năm 6 tháng, các bên có thể thỏa thuận thòi hạn kéo dài thêm hoặc ngắn hơn. Hoặc thay vì anh A chấm dứt hoàn toàn quyền của mình trong hợp đồng thuê hoặc quyền sở hữu quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận anh A vẫn là chủ thể mang quyền trong hợp đồng thuê với anh B, còn người có quyền sử dụng đất là anh C.

⇒ Như vậy,  nếu một người thế chấp quyền  sử dụng đất của mình cho ngân hàng mà các tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của họ thì khi tài sản bị xử lí, ngân hàng chỉ được bán đấu gía quyền sử dụng đất, còn chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

− Nếu ngân hàng bán đấu giá mảnh đất mà  quyền sử dụng đất đó lại bị ảnh hưởng bởi quyền bề mặt( của chủ các tài sản gắn liền với đất) thì khả năng bán được sẽ không cao. Và điều này là một trong những nguyên nhân dẫn đến nợ xấu.

− Nếu bên thế chấp và bên nhận không thỏa thuận được giá bán TSBĐ thì ngay cả trong trường hợp bên bảo đảm bất hợp tác, phía ngân hàng cũng có thể chỉ định tổ chức thẩm định giá để xác định giá bán tài sản. Tuy nhiên, với loại tài sản đặc biệt như quyền sử dụng đất thì rất khó xác định bởi chưa có căn cứ xác định “giá thị trường” đối với loại đất này khi có hai cơ chế để tính giá đối với quyền sử dụng đất:

+ Thứ nhất: tính theo “khung giá” do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành khi giao đất có thu tiền hay cho thuê đất đối với các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất.

+ Thứ hai: xác định theo thỏa thuận của các chủ thể có quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng, cho thuê đối với các chủ thể khác.

 

Xử lý tình huống đất đai cho hợp lý


Nhờ các bạn trao đổi tình huống sau:

A có 300m2 đất, có sổ đỏ. A bán cho B 200m2. Còn 100m2 A không bán. Khi làm thủ tục mua bán do không đủ điều kiện diện tích tối thiểu tách thửa nên đã HĐ công chứng chuyển cho B toàn bộ 300m2

Sau khi B được cấp giấy đỏ thì B lại bán cho C, do không tách thửa nên B bán cho C toàn bộ 300m2 đất( các bên có làm giấy thòa thuận bên ngoài, theo đó A gửi C 100m2 đất còn lại). Thủ tục mua bán xong, C đứng toàn bộ giấy đỏ 300m2 đất

Do mâu thuẫn: A kiện đòi B trả lại 100m2 đất( A không tranh chấp với B, C về 200m2 đất đã bán).

Vậy: C có phải trả lại A 100m2 đất không, trả bằng tiền hay đất. Nếu trả bằng đất tức 100m2 thì không đủ điều kiện tách thửa (A không được đứng tên riêng sổ đỏ  100m2, C cũng không thể đứng tên riêng sổ đỏ 200m2 đất) đất thì có đúng không

Xin cảm ơn

Mức xử phạt đối với hành vi vi phạm quy định cung cấp thông tin về đất đai

[Tình Huống Pháp Lý] #tinhhuongphaply #ulawshare #uls


Độc giả gửi qua thư điện tử hỏi:

 Thưa Luật sư, việc cơ quan nhà nước cố tình không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác các thông tin đất đai liên quan đến thanh tra, kiểm tra, thu thập chứng cứ để giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân thì có bị xử phạt hay không?

 

Luật sư trả lời:

Điều 29 Nghị định 102/2014/NĐ-CP có quy định xử phạt đối với các hành vi vi phạm quy định về cung cấp thông tin đất đai liên quan đến thanh tra, kiểm tra, thu thập chứng cứ để giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân như sau:

“1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi chậm cung cấp thông tin, giấy tờ, tài liệu có liên quan đến việc thanh tra, kiểm tra về đất đai sau 07 ngày kể từ ngày công bố quyết định thanh tra hoặc theo yêu cầu bằng văn bản của cơ quan, người có thẩm quyền thanh tra, kiểm tra, thu thập chứng cứ để giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân.

2. Phạt tiền từ trên 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với hành vi cung cấp thông tin đất đai không chính xác, không đầy đủ của người có trách nhiệm liên quan đến việc thanh tra, kiểm tra, thu thập chứng cứ để giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân.

3. Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không cung cấp thông tin, giấy tờ, tài liệu có liên quan đến việc thanh tra, kiểm tra, thu thập chứng cứ để giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân.”

Download IDM Full Crack mới nhất 2020 và hướng dẫn cài đặt