Những điều cần biết khi mua đất nền dự án để tránh mất tiền oan


Theo quy định tại Luật đất đai 2012Luật kinh doanh bất động sản 2014Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thì đất nền được hiểu:

“Là những lô đất hay vị trí đất mà chưa có bất kỳ tác động nào làm thay đổi biến dạng như đào bới, san lấp,..  Cụ thể như đất đã xây nhà, đất làm công trình sẽ không được gọi là đất nền nữa. Đất nền dự án là những lô đất nằm trong quy hoạch, trong một quỹ đất mà chủ đầu tư đang thực hiện chuẩn bị làm cơ sở hạ tầng, nghĩa là đang ở trong tình trạng chưa tác động gì đến đất”.

Việc rao bán đất nền dự án cần tuân thủ quy định pháp luật về thủ tục pháp lý; tính thanh khoản tài chính của các chủ đầu tư; quy hoạch, kế hoạch phân lô bán nền của UBND;… Nhưng, gần đây nhiều nhà đầu tư đã sử dụng lỗ hổng giữa các quy định này để bán đất nền dự án trái quy định pháp luật diễn ra khá phổ biến;

Để tránh những rủi ro pháp lý khi đầu tư vào dự án thì sau đây mình sẽ tổng hợp những lưu ý cần thiết để ai có dự định đầu tư vào dự án đất nền trách được rủi ro sau này:

* Lưu ý khi mua đất nền:

– Tìm hiểu tư cách pháp lý của đơn vị chào bán;

Xem xét năng lực của chủ đầu tư, tìm hiểu dự án liệu đã hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, đã cấm mốc ranh giới, đánh dấu đo đạc, thiết kế được Sở Xây dựng phê duyệt hay chưa;

– Tìm hiểu hồ sơ, giấy tờ rõ ràng;

Chú ý giấy tờ khi giao dịch, nên thực hiện dựa trên hướng dẫn của nhân viên kinh doanh sàn phân phối, cá nhân môi giới.

Tuy nhiên, bạn cần đề nghị xem giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.

–  Tìm hiểu quy hoạch và hạ tầng của thửa đất phân lô bán nền;

Kiểm tra tính pháp lý của đất nền, bằng cách xem dự án đã được phê duyệt qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 và  có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền chưa?

Thay đổi quy hoạch là tình trạng không hiếm, nên lúc giao dịch, khách hàng cần thương lượng rõ ràng vấn đề này với bên bán, và phải đưa vào văn bản chính thức.

– Tìm hiểu nội dung hợp đồng trước khi đặt cọc;

Có câu nói dân gian “Bút xa gà chết” nên trước khi bạn quyết định ký vào một bản hợp đồng thì nên xem kĩ nội dung có bất lợi cho mình hay không? Có điều gì chưa rõ cần yêu cầu làm rõ vì khi đã ký, tức bạn sẽ phải chịu trách nhiệm trước giao dịch của mình;

Khi làm hợp đồng, cần chú ý ghi rõ và đầy đủ những thông tin quan trọng như giá, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua nộp trễ phí, chủ đầu tư vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch…

Ngoài ra, người mua cần tham khảo tại Quyết định 60/2017/QĐ-UBND TP.Hồ Chí Minh về diện tích tối thiểu được tách thửa;

*Lưu ý về thủ tục mua dự án đất nền:

– Trước khi mua cần tìm hiểu dự án đã được cấp phép phân lô bán nền hay chưa? 

Thông thường: 

+ Chủ dự án sẽ hoàn thành kết cấu hạ tầng cơ bản, thanh toán nghĩa vụ tài chính về thuế, phí;

+ Làm văn bản xin ý kiến UBND huyện nơi có dự án; để UBND xem xét và ra quyết định bằng văn bản cho phép bán đất nền;

=> Sau khi có quyết định thì việc bán đất nền dự án mới đúng theo quy định pháp luật;

– Về hợp đồng:

+Chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn;

Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn);

Sau khi ký hợp đồng dạng này, thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm.

Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn).

Hợp đồng có hiệu lực chỉ khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

Thủ tục cấp sổ: Do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.

Căn cứ: Điều 194 Luật đất đai 2013; Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

Hỏi đáp về thế chấp quyền sử dụng đất

[Tình Huống Pháp Lý] #tinhhuongphaply #ulawshare #uls


Câu hỏi:

” Mọi người ơi cho em hỏi, theo Khoản 2 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 có quy định :”Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Vậy nếu một người thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho ngân hàng mà các tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của họ thì khi tài sản bị xử lí ngân hàng chỉ được bán đấu giá mảnh đất thôi phải không ạ?. Nhưng nếu bán đấu giá mảnh đất mà  quyền sử dụng đất đó lại bị ảnh hưởng bởi quyền bề mặt (của chủ các tài sản gắn liền với đất) thì khả năng bán được sẽ không cao. Vậy điều này có phải là một trong những nguyên nhân dẫn đến nợ xấu phải không ạ? Em xin cảm ơn! “

Trả lời: 

Theo quy định tại Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 thì có 2 trường hợp xảy ra khi thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

Trường hợp 1: Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ví dụ: A thế chấp quyền sử dụng 80 m2 đất để vay ngân hàng khoản tiền 500 triệu. Nhưng trên đất, A đã có căn nhà 4 tầng nhưng chưa được chứng nhận quyền sở  hữu. Như vậy, đối tượng của hợp đồng thế chấp là quyền sử dụng 80 m2 đất. Hết hạn hợp đồng nếu A không trả được nợ cho ngân hàng. Khi rơi vào các trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm, ngân hàng được quyền yêu cầu xử lý cả căn nhà 4 tầng trên đất của A.

Trường hợp 2: Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

− Trong trường hợp này, quan hệ thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có 3 chủ thể khác nhau, đó là: Chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Theo đó, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất (bên thế chấp) sẽ được chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng (bên mua được tài sản thế chấp).

Ví dụ: anh A cho anh B thuê quyền sử dụng 800m2 đất thời hạn 20 năm. Anh B đã tiến hành xây dựng nhà xưởng và cải tạo 800m2 đất để khai thác giá trị sử dụng của lô đất. Do cần tiền để làm ăn, anh A đã tiến hành thế chấp quyền sử dụng 1000m2 đất mà mình có cho ngân hàng để vay tiền trong thời hạn 10 năm. Hết 10 năm A không trả được nợ cho ngân hàng, Ngân hàng tiến hành các thủ tục để xử lý toàn bộ 1000m2 đất của A. Khi bán đấu giá quyền sử dụng 800m2 đất, anh C đã nhận chuyển nhượng thành công. Tất cả khoảng thời gian để ngân hàng yêu cầu xử lý, xử lý, mua bán đấu giá thành công là 6 tháng. Theo quy định trên, anh B vẫn được khai thác quyền sử dụng 800m2 đất đến hết thời hạn (còn 9 năm 6 tháng). Anh C tuy đã nhận chuyển nhượng thành công và là người có quyền sở hữu quyền sử dụng 800m2 đó nhưng phải tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của anh A trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với anh B và anh B vẫn được tiếp tục sử dụng nhà xưởng trong phạm vi quyền và nghĩa vục của mình. Mặt khác, giữa anh A, anh B và anh C hoàn toàn có thể có thỏa thuận khác. Ví dụ thay vì anh C có quyền khai thác sử dụng 800m2 trong thời hạn 9 năm 6 tháng, các bên có thể thỏa thuận thòi hạn kéo dài thêm hoặc ngắn hơn. Hoặc thay vì anh A chấm dứt hoàn toàn quyền của mình trong hợp đồng thuê hoặc quyền sở hữu quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận anh A vẫn là chủ thể mang quyền trong hợp đồng thuê với anh B, còn người có quyền sử dụng đất là anh C.

⇒ Như vậy,  nếu một người thế chấp quyền  sử dụng đất của mình cho ngân hàng mà các tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của họ thì khi tài sản bị xử lí, ngân hàng chỉ được bán đấu gía quyền sử dụng đất, còn chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

− Nếu ngân hàng bán đấu giá mảnh đất mà  quyền sử dụng đất đó lại bị ảnh hưởng bởi quyền bề mặt( của chủ các tài sản gắn liền với đất) thì khả năng bán được sẽ không cao. Và điều này là một trong những nguyên nhân dẫn đến nợ xấu.

− Nếu bên thế chấp và bên nhận không thỏa thuận được giá bán TSBĐ thì ngay cả trong trường hợp bên bảo đảm bất hợp tác, phía ngân hàng cũng có thể chỉ định tổ chức thẩm định giá để xác định giá bán tài sản. Tuy nhiên, với loại tài sản đặc biệt như quyền sử dụng đất thì rất khó xác định bởi chưa có căn cứ xác định “giá thị trường” đối với loại đất này khi có hai cơ chế để tính giá đối với quyền sử dụng đất:

+ Thứ nhất: tính theo “khung giá” do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành khi giao đất có thu tiền hay cho thuê đất đối với các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất.

+ Thứ hai: xác định theo thỏa thuận của các chủ thể có quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng, cho thuê đối với các chủ thể khác.

 

Mức xử phạt đối với hành vi vi phạm quy định cung cấp thông tin về đất đai

[Tình Huống Pháp Lý] #tinhhuongphaply #ulawshare #uls


Độc giả gửi qua thư điện tử hỏi:

 Thưa Luật sư, việc cơ quan nhà nước cố tình không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác các thông tin đất đai liên quan đến thanh tra, kiểm tra, thu thập chứng cứ để giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân thì có bị xử phạt hay không?

 

Luật sư trả lời:

Điều 29 Nghị định 102/2014/NĐ-CP có quy định xử phạt đối với các hành vi vi phạm quy định về cung cấp thông tin đất đai liên quan đến thanh tra, kiểm tra, thu thập chứng cứ để giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân như sau:

“1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi chậm cung cấp thông tin, giấy tờ, tài liệu có liên quan đến việc thanh tra, kiểm tra về đất đai sau 07 ngày kể từ ngày công bố quyết định thanh tra hoặc theo yêu cầu bằng văn bản của cơ quan, người có thẩm quyền thanh tra, kiểm tra, thu thập chứng cứ để giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân.

2. Phạt tiền từ trên 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với hành vi cung cấp thông tin đất đai không chính xác, không đầy đủ của người có trách nhiệm liên quan đến việc thanh tra, kiểm tra, thu thập chứng cứ để giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân.

3. Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không cung cấp thông tin, giấy tờ, tài liệu có liên quan đến việc thanh tra, kiểm tra, thu thập chứng cứ để giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân.”

Hướng dẫn trình tự, thủ tục tách thửa đất khi không đủ diện tích tối thiểu


Bài viết tham khảo:

>>> Tin vui: TP.Hồ Chí Minh sắp có quy định mới về diện tích tách thửa tối thiểu;

>>> Những trường hợp KHÔNG ĐƯỢC tách thửa đất tại 63 tỉnh, thành;


Lúc nhỏ mình cứ nghĩ việc tách thửa đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của gia đình thì được tự do, vì nó là của gia đình mình. Nhưng bây giờ, khi tiếp xúc thực tế mới biết việc tách thửa để bán, tặng cho,.. tuy là đất của mình nhưng cũng cần tuân thủ quy định về điều kiện tách thửa. Vậy với trường hợp mình tách thửa khi không đủ diện tích tách thửa thì phải làm như thế nào?

Sau đây là bài viết hướng dẫn quy trình muốn tách thửa nhưng không đủ diện tích. Các bạn cùng tham khảo nhé!

1. Điều kiện tách thửa được quy định chi tiết phù hợp tại mỗi địa phương

Căn cứ theo Điều 143, 144 của Luật đất đai 2013 thì về điều kiện tách thửa thì sẽ do từng địa phương quy định chi tiết.

Bạn tham khảo chi tiết tại: Diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất ở của 63 tỉnh, thành [MỚI NHẤT];

2. Hướng dẫn về tách thửa đất khi không đủ diện tích tối thiểu

Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về cách xử lý khi bạn có nhu cầu tách thửa nhưng phần diện tích đất không đủ so với diện tích tách thửa tối thiểu do địa phương quy định.

Vậy làm gì để được tách thửa khi diện tích đất không đủ theo quy định?

Thứ nhất: Bạn chọn cách hợp nhất với thửa đất kế bên

Tại khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“2. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.”

Theo đó mảnh đất của có thể được tách thửa nếu được hợp thửa với mảnh đất liền kề để tạo thành thửa đất bằng hoặc lớn hơn diện tích đất tối thiểu được tách thửa

Thứ hai, bạn có thể lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu với chủ sở hữu thửa đất liền kề

Căn cứ khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.

Theo quy định trên, một cách khác để lựa chọn là thỏa thuận với chủ sở hữu thửa đất liền kề dưới dạng hình thức đứng tên đồng sở hữu quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Đối với trường hợp đồng sở hữu quyền sử dụng đất thì những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau đối với phần đất này, do đó, nếu sau này bạn muốn bán, tặng cho… phần đất này thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đồng sở hữu còn lại.

3. Về trình tự, thủ tục: 

Căn cứ Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự thủ tục tách thửa và nhập thửa, được hướng dẫn chi tiết tại Khoản 11 Điều 9; Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

Hồ sơ gồm (1 bộ):

+ Đơn đề nghị tách thửa, kèm theo nội dung xin nhập thửa liền kề do không đủ diện tích tách thửa (có mẫu theo mẫu số 11/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài khác gắn liền với đất bản gốc;

+ Bản sao công chứng, chứng thực chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị tương đương.

+ Một số giấy tờ khác nếu địa phương có yêu cầu: bản sao công chứng, chứng thực giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu có) hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân,…

+ Giấy ủy quyền (nếu chủ sở hữu đất không tự mình đi thực hiện được thủ tục thì có thể ủy quyền cho người khác đã trên 18 tuổi, đủ năng lực hành vi dân sự).

 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

– Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do chia tách hộ gia đình thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách.

+ Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ:

+ Trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

+  Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

+ Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bạn tham khảo: >>> Quy trình về tách thửa đất thổ cư 2019;

Trên đây là những nội dung mình hướng dẫn về việc tách thửa khi không đủ diện tích thì bạn được quyền tách thửa nếu thực hiện tại một trong hai trường hợp là nhập thửa liền kề của mình hoặc thỏa thuận nhập chung sổ với hàng xóm như trên. Mong rằng sẽ giúp ích cho các bạn.

Tổng hợp cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại đất đai


Bài viết liên quan:

>>> Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cần biết;

>>> THỦ TỤC KHIẾU NẠI, TỐ CÁO;

>>>Trình tự giải quyết vụ án dân sự theo Bộ luật tố tụng dân sự 2015;


Tranh chấp về đất đai hiện nay diễn ra khá phổ biến, thông thường tập trung chủ yếu tại vùng nông thôn hay ven thành phố nơi mà người dân ít tìm hiểu về các quy định pháp luật. Theo đó, người sử dụng đất thường không hài lòng với quyết định của cơ quan chức năng nhưng không biết thực hiện khiếu nại như thế nào là đúng luật? và thường nộp đến nơi không đúng thẩm quyền và bị trả đơn.

Sau đây là bài viết tổng hợp các cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại đất đai phổ biến mà người dân thường gặp, hi vọng sẽ giúp ích cho các bạn và sinh viên trong quá trình nghiên cứu.

Căn cứ theo Điều 204 Luật Đất đai 2013 quy định về Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai như sau:

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”

Do đó, khi người sử dụng đất không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND các cấp hoặc cơ quan có thẩm quyền, thì có quyền được khiếu nại quyết định hành chính của cơ quan đó theo quy định  pháp luật hoặc tòa án theo quy định tại Luật Tố tụng hành chính theo quy định.

>>>Khiếu nại tại tòa án theo Luật tố tụng hành chính, mời các bạn tham khảo TẠI ĐÂY.

Theo Điều 7 Luật khiếu nại 2011 quy định về trình tự khiếu nại như sau:

–  Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

— > Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

— > Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.”

>>> Trình tự giải quyết vụ án hành chính theo Luật tố tụng hành chính 2015, mới bạn tham khảo TẠI ĐÂY.

Cụ thể, các cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại của người sử dụng đất được xác định như sau, mời các bạn cùng tham khảo bảng mình đã tổng hợp dưới đây:

Cơ quan ra quyết định

STT

Quyết định của cơ quan có thẩm quyền

(Căn cứ: Luật đất đai 2013)

Thẩm quyền giải quyết khiếu nại

UBND cấp tỉnh

1

Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo (Điều 59).

LẦN 1

Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

 

LẦN 2

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

2

Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 59).

3

Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 59).

4

Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 66).

5

Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn (Điều 66).

6

Bồi thường chi phí di chuyển Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt (Điều 91).

7

Quyết định giải quyết tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

8

Quyết định thu hồi đất mà trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng là tổ chức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài…và đất công ích của xã, phường, thị trấn.

LẦN 1

Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Hoặc Chủ tịch UBND cấp Huyện, nếu được ủy quyền bởi UBND cấp tỉnh)

LẦN 2

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh (Nếu lần 1 do Chủ tịch UBND cấp Huyện giải quyết)

9

Cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư.

 

LẦN 1

Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (nếu được ủy quyền bởi UBND cấp tỉnh).

LẦN 2

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh (Nếu lần 1 do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường giải quyết).

 

UBND cấp huyện

10

Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

LẦN 1

Chủ tịch UBND cấp huyện.

LẦN 2

Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

11

Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (khoản 2, Điều 105).

12

Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau (khoản 3 Điều 203).

UBND cấp xã

13

Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn (khoản 3, Điều 59).

 

LẦN 1

Chủ tịch UBND cấp xã.

LẦN 2

Chủ tịch UBND cấp huyện

Phòng Tài nguyên và Môi trường 

 

14

Sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng khi chuyển nhượng, tặng cho…của hộ gia đình, cá nhân.

LẦN 1

Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường;

LẦN 2

Chủ tịch UBND cấp huyện

Sở Tài nguyên và Môi trường 

 

15

Sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng khi chuyển nhượng của tổ chức.

LẦN 1

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường;

LẦN 2

Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Trên đây là những cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại phổ biến mình liệt kê các bạn cùng tham khảo. Tương tự như các cơ quan có thẩm quyền khác khi các bạn không đồng ý với quyết định đó, bạn có quyền khiếu nại bằng cách xác định cơ quan nào ban hành như mình đã hướng đẫn ở phần lưu ý và tiến hành khiếu nại cơ quan có thẩm quyền rồi tiến hành khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền như mình hướng dẫn trên đây nhé!

Có buộc phải lập vi bằng khi mua đất chưa có sổ đỏ không?

[Tình Huống Pháp Lý] #tinhhuongphaply #ulawshare #uls


Câu hỏi:

Ban tư vấn cho tôi hỏi có buộc phải lập vi bằng khi mua đất chưa có sổ đỏ không? Miếng đất tôi định mua hiện tại chưa được sổ đỏ. Vậy tôi có phải lập vi bằng khi mua đất không?

Trả lời:
 

Theo Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 8 Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP:

“1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

2. Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại.”

Theo Điều 7 Thông tư liên tịch số 09/2014/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC-BTC:

“Vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu xét thấy cần thiết, Tòa án, Viện Kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại để làm rõ tính xác thực của vi bằng.”

Như vậy, theo các quy định vừa trích dẫn ở trên, việc lập vi bằng về việc chuyển nhượng mảnh đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ xác nhận việc có giao kết về việc chuyển nhượng giữa hai bên tại thời điểm lập. Khi làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai bên vẫn phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của một tổ chức công chứng tại địa phương theo quy định bắt buộc của Điều 122 Luật nhà ở 2014 chứ không thể dựa vào vi bằng đã lập trước đó vì vi bằng chỉ có giá trị xác nhận việc có giao kết về việc chuyển nhượng và được coi là nguồn chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra trước khi các bên lập hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng.

Tuy nhiên, để tránh rủi ro thì bạn nên thanh toán một phần tiền cho chủ sở hữu đất làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó mới thanh toán phần còn lại và làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đề cương thảo luận luật đất đai QTL K35

kienthuc4share xin gửi tới các bạn tài liệu luật học – Đề cương thảo luận luật đất đai QTL K35

Continue reading “Đề cương thảo luận luật đất đai QTL K35”